까다로워진 아파트 청약규제, 분양 성공전략은

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Live 중기 ㅣ 경제일반 까다로워진 아파트 청약규제, 분양 성공전략은 대출과 전매 제한 강도 커져, 단기차익 목적의 시장진입은 곤란

기사입력2020-01-06 18:30

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

2019년 전국에 공급된 아파트 분양물량은 총 32만2405호다. 전년(26만102호)보다 23.9% 증가했다. 2017~2018년 모두 26만호 수준에 머물던 것에 비하면 공급이 약진한 셈이다.

서울과 지방 주요 광역시의 청약성적도 호조세였다. 서울시의 1순위 청약경쟁률은 32:1, 광주광역시 41.4:1, 대전광역시 55.5:1, 세종시 42.1:1로 청약열기가 상당히 뜨거웠다. 특히 광주·대전광역시와 세종시는 청약미달률이 0%를 기록했다. 1순위 평균 당첨 최저가점이 50점대를 넘어선 광역 지자체가 전국 17곳 중 서울시(50.6점), 광주광역시(52.5점), 대전광역시(56.6점), 세종시(52.7점) 등 4곳이나 됐다.

하지만 분양시장의 과열현상은 필연적으로 고분양가를 불러왔다. 실제 정부가 2019년 11월 민간택지에 분양가상한제 적용을 단행할 만큼 몇 년 사이 가파른 오름세를 보였다. 서울은 2015년 3.3㎡당 1988만원에서 2019년 2696만원으로 4년 만에 35.6% 급등했다. 같은 기간 광주광역시는 63.4%, 제주시 61.3%, 대구광역시 56.7%, 대전광역시 51.2%, 경기도 39.2% 순으로 분양가의 고공행진이 이어졌다.

높은 아파트 분양가로 인한 소비자의 불만은 정부규제로 이어졌다. 현재 서울 강남 서초 송파 강동 영등포 마포 성동 동작 양천 용산 서대문 광진 중구 등 13개구 전지역과, 정비사업 이슈지역인 강서 노원 동대문 성북 은평구 등 37개동 및 경기도 과천 하남 광명 등 3개시 13개동 등은 택지비와 건축비에 일정부분 가산비를 합쳐 분양가를 책정해야하는 분양가상한제 적용지역으로 지정된 상태다. 이들 지역의 전매규제는 최대 5~10년으로 강화됐지만, 향후 종전보다 5~10% 정도 분양가가 인하될 것으로 기대된다.

전국 아파트 분양가 추이

새 아파트에 대한 수요자의 선호가 높아지고, 정부의 규제로 분양가가 저렴해져, 당분간 분양시장에 대한 청약열기는 지속될 전망이다.

2020년에는 25만호 안팎의 아파트가 전국에 공급될 것으로 예상된다. 2020년 4월까지 민간택지 분양가상한제를 피하려는 정비사업지의 물량 러시가 있겠지만, 국내 경제성장률 둔화, 지방입주 과잉지속 등의 문제로 아파트 분양 공급량이 크게 증가하기에는 제한적일 것으로 판단된다.

메이저 건설사들도 속속 2020년 분양계획을 발표하고 있다. GS건설은 서울시 흑석3구역과 수색6~7구역, 경기도 성남 고등지구 등 총 2만4242호를 공급할 예정이다. 현대건설은 서울시 둔촌주공, 개포1지구, 인천광역시 송도경제특구 등 총 2만576호를 선보일 계획이다. 대림산업은 경기도 안양 덕현 재개발지구 등 1만2229호를 분양한다. 대우건설은 서울 세운6-3-3구역과 경기도 하남 감일지구, 수원 팔달8구역 재개발 등 3만2429호의 물량을 준비하고 있다.

청약가점이 높은 무주택자라면, 분양시장을 통한 내 집 마련전략이 여전히 유효하다. 서울 등 수도권 대부분은 조정지역 및 투기과열지구 등 규제지역으로, 무주택자 또는 세대주가 아니면 1순위 청약자격이 주어지지 않기 때문에 당첨자는 대부분 실수요자인 시장환경이 마련됐다. 신혼부부 및 다자녀 가구, 노부모 부양 가구의 경우 특별공급 자격을 활용해 당첨 확률을 높이는 것이 좋겠다.

다만, 대출과 전매제한의 강도가 높아져 단기차익 목적의 시장진입은 곤란하다. 분양가상한제 실시로 2~3년 실거주 의무 및 5~10년 전매규제가 동반된다. 분양가 9억원이 넘으면 중도금 집단대출이 안돼 분양대금 마련에 주의해야한다. 2020년 2월 한국감정원의 청약시스템 이관으로 연초 아파트 공급량이 소강상태를 보일 수 있는 만큼 2020년 성공적인 내 집 마련을 위한 청약전략을 지금부터 세워보는 것이 좋다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)