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경영정보 ㅣ 정책법률 개인회생 절차에서 분양권을 재산에 포함해 평가 분양계약 해제와 개인회생…전략적인 판단이 필요할 수도

기사입력2025-12-26 11:00

김재윤 객원 기자 (law1@lawjnk.kr) ㅣ다른기사보기

부동산변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

분양계약은 단순한 매매계약이 아니라 계약금·중도금·잔금 등의 지급 의무와 분양권이라는 재산적 권리가 장기간 교환되는 중요한 법률관계다. 일반적으로 분양계약을 체결하면 분양 계약서상 일정한 지급 일정과 조건이 명시되고, 이를 토대로 시행사와 수분양자는 각자의 의무를 부담하게 된다.

수분양자는 분양대금 납부 일정을 맞추는 동시에 시행사의 분양계획, 대출 승인 여부, 부동산 규제 변화 등 다양한 외부 요인까지 고려해야 한다. 그러나 최근 금리상승과 대출규제 등으로 인해 자금조달에 어려움을 겪는 사례가 많아지면서, 계약을 해제해야 하는 상황에 놓이는 수분양자도 늘고 있다.

분양계약 해제는 계약의 효력을 소급해 없애는 것으로, 계약 체결 이전의 상태로 되돌리는 법률적 효과를 가진다. 그 해제의 가능성과 방법은 납부 단계에 따라 달라진다.

계약금만 납부된 초기 단계에서는 민법상 ‘해약금’ 규정에 따라 계약금을 포기하는 조건으로 해제가 가능하다. 계약금을 포기해야 하는 경제적 부담이 뒤따르지만, 아직 이행에 착수하지 않은 단계라면 수분양자의 단순 변심이나 개인 사정으로도 해제할 수 있다.

반면 중도금 납부 이후에는 계약의 강한 구속력과 이행 의사가 있다고 판단돼 원칙적으로는 특별한 사유 없이 일방적인 해제가 불가하다. 시행사와 협의해 합의 해제를 진행해야 하는데, 현실적으로 시행사가 이에 쉽게 응해 주는 경우는 많지 않다.

이러한 상황에서 법률 실무에서는 자금 압박으로 중도금·잔금 납부가 어려운 수분양자가 개인회생 절차를 통해 분양권 문제를 해결할 방안도 검토하고 있다.

개인회생 신청이 곧바로 분양계약 해제를 의미하지는 않지만, 법원은 개인회생 절차에서 분양권을 중요한 자산으로 보아 개인회생 재산에 포함해 평가한다. 이에 따라 분양권의 시장가치, 계약서상 해제 조항, 대출 구조 등을 종합적으로 고려해 계약을 유지할지 포기할지 전략을 세울 필요가 있다.

또한 시행사는 개인회생 절차 개시 후, 계약 내용과 채무 불이행 여부에 따라 잔금 채무를 개인회생채권으로 분류하고, 계약 해제권을 행사해 분양권을 정리하는 사례도 있다. 이처럼 해제 조건과 손실 최소화 방안을 검토하는 것이 필요하다.

다만 이러한 절차는 법적 복잡성이 크고 판단 요소가 다양해, 부동산 계약 구조와 개인회생 절차를 모두 잘 아는 변호사와 상담해 개인별 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 바람직하다. (중기이코노미 객원=부동산변호사닷컴 김재윤 변호사)