새 임차인과 임대인 계약위해 ‘교섭행위’ 다해야

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경영정보 ㅣ 정책법률 새 임차인과 임대인 계약위해 ‘교섭행위’ 다해야 권리금계약서, 신규임차인 신용도 전달…권리금 회수 ‘주선행위’ 의미

기사입력2019-05-13 12:09

김재윤 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사

상가건물의 임차인은 현행 상가건물임대차보호법상 10년의 갱신이 가능한 기간이 지나서 임대차가 만료되면, 더 이상 임대차의 존속을 주장하지 못한다(상가건물임대차보호법 제10조 제2항). 만일 이 때 임대인이 임차인에게 점포를 비워 달라고 하면, 그동안 본인이 쌓아 올린 유무형의 가치인 권리금을 새로운 임차인을 구하는 방식으로 회수해야 한다. 이를 상가건물임대차보호법은 ‘권리금회수 기회 보호’라는 이름으로 보장하고 있다(동법 제10조의 4).

이 규정의 내용은, 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 자신과 권리금 계약을 맺고서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선함으로써 권리금을 회수할 수 있고, 임대인은 정당한 이유없이 이를 거절해서는 안된다. 만일 임대인이 정당한 이유없이 신규임차인이 되려는 자와의 임대차 계약을 거절하는 경우에, 임차인은 임대인을 상대로 권리금 상당액의 손해배상청구소송을 함으로써 자신의 권리금을 회수할 수 있다는 것이다.

권리금 회수 시 임차인으로서 가장 주의해야 하는 점은 ‘올바른 주선행위’를 해야 한다는 것인데, 이에 대해 정확한 이해를 하지 못하고 나홀로 소송을 하다가 소송에서 지는 경우가 많이 발생하고 있다. 실제 재판에서 임차인이 주선행위를 제대로 하지 못해 패소한 사례가 적지 않기 때문에 주선행위의 의미를 정확히 이해해야 한다.

첫째, 주선행위는 계약 만료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 해여야 한다. 전주지방법원(2016가단6479)은 계약 만료 3개월 전(구법 기준) 이전 시점에 한 주선행위는 유효하지 않다고 판단했다.

임대인이 신규임차인이 되려는 자와 만나겠다고 했음에도 둘 사이의 만남이나 교섭이 제대로 이뤄지지 않아서 임대인이 계약을 거절한 경우, 권리금 방해행위가 없었다고 법원은 판단했다.<이미지=이미지투데이>

둘째, 주선행위 시 임대인에게 보내는 신규임차인과의 권리금 계약서는 실제로 권리금 계약이 체결됐다고 볼 수 있을 정도로 충분한 정보와 사실을 담고 있어야 한다. 수원지방법원 안양지원(2015가합103857)은 권리금 계약서의 기재내용만으로 신규임차인이 실존 인물인지, 실제 권리금 계약이 체결됐는지를 확인할 수 없다는 이유로 권리금 회수 방해행위가 없었다고 판단했다.

셋째, 주선행위 시 신규임차인이 되려는 자의 신용도, 자산상황을 임대인에게 알려야 한다. 서울동부지방법원(2015가합110100)은 이러한 사실은 중요한 사실이므로 이를 알리지 않은 것은 주선행위를 다 하지 않은 것으로 판단했다.

넷째, 주선행위라는 것은 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 임대인과 만나게 해 둘 사이에 임대차 계약이 이뤄지도록 최대한 노력하는 행위이므로, 임대인이 신규임차인이 되려는 자와 만나겠다고 했음에도 둘 사이의 만남이나 교섭이 제대로 이뤄지지 않아서 임대인이 계약을 거절한 경우 권리금 방해행위가 없었다고 판단했다(서울중앙지방법원 2016나65970).

이와 같은 판례를 종합하면, 임차인이 권리금을 회수하기 위해서는 ▲‘임대차 만료 6개월 전’에 신규임차인을 구한 후 ▲‘정확한 내용의 권리금 계약서를 작성’해야 한다. 판례 중에는 공인중개사가 작성하지 않았다는 이유로 그 진위를 의심한 사례도 있다. 또 ▲‘권리금 계약서와 신규임차인의 신용도, 자산상황을 임대인에게 전달’하고 ▲‘신규임차인과 임대인 사이에 임대차 계약이 체결되도록 진지한 교섭행위’를 다 해야 한다.(중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)

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