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세입자, 건물주에게 직접 권리금 요구할 수 없다

‘폭탄돌리기’에 비유된 권리금 침해로부터 보호받는 방법은 

기사입력2021-08-18 11:00
정하연 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) 다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사
상가건물임대차보호법이 지난 2015년에 개정돼, 세입자의 권리금 회수기회가 보호되고 있다. 소위 폭탄 돌리기로 표현되던 권리금 침해가 계속 발생하자, 국회가 법을 만들어 세입자의 권리금 회수기회를 보호해준 것이다. 권리금을 지급받을 기회가 건물주의 말 한마디에 따라 어느 순간 사라질 수 있었기 때문에 권리금 침해는 소위 폭탄돌리기에 비유됐다.

 

권리금 침해가 발생하면, 세입자는 자신의 노력으로 피땀 흘려 이룩한 영업적 가치를 회수할 기회를 박탈당해 엄청난 손해를 보게 된다. 반면에 건물주는 새로운 임차인으로부터 권리금을 직접 받거나, 세입자의 영업가치를 이용(차임 및 보증금 인상, 건물주가 직접 운영)해 이익을 취해왔다. 개정법은 이같은 불합리한 거래 관행을 시정하고자 임차인의 권리금 회수기회 보호를 명문화했다.

 

개정법에 의해 건물주는 세입자가 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하지 않을 의무를 부담하게 됐다. 건물주가 정당한 사유 없이 권리금 계약을 맺은 신규임차인으로부터 세입자가 권리금을 회수하는 것을 방해할 경우, 손해배상 청구를 할 수 있게 된 것이다. 권리금 회수는 원칙적으로 새로운 임차인과의 권리금 계약을 통해 할 수 있고, 건물주가 이를 방해하는 경우 세입자는 건물주를 상대로 손해배상 청구가 가능하다.

 

법 개정 전에는 임대인이 마음대로 세입자가 소개한 신규임차인과의 계약체결을 거절할 수 있었으나, 이제는 정당한 사유 없이는 세입자가 소개해 준 사람과 임대차 계약을 체결해야만 한다.

 

세입자가 권리금 회수기회를 보호받기 위해서는 먼저 다음 세입자를 찾아야 한다. 세입자는 다음 세입자와 권리금 계약을 맺은 후, 건물주에게 신규임대차 계약을 체결해줄 것을 요청해야 하는 것이다.<이미지=이미지투데이>
주의해야 될 것은 세입자가 건물주를 상대로 직접 권리금의 지급을 요구할 수는 없다는 것이다. 세입자가 건물주에게 권리금 회수를 보호받는 과정을 한 번 살펴보면 쉽게 이해가 될 수 있다.

 

세입자가 권리금 회수기회를 보호받기 위해서는 먼저 다음 세입자를 찾아야 한다. 세입자는 다음 세입자와 권리금 계약을 맺은 후, 건물주에게 신규임대차 계약을 체결해줄 것을 요청해야 하는 것이다. 건물주와 신규세입자가 임대차 계약을 체결하면, 세입자는 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있게 되고, 건물주가 정당한 사유 없이 이를 거부(방해)할 경우 세입자는 개정법에 따라 건물주에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있게 된다. 상가건물 세입자가 이러한 과정 없이 임대차 계약이 종료됐을 때 무작정 건물주에게는 권리금을 직접 지급해 달라고 청구할 수 없다.

 

그렇다면 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해행위는 구체적으로 어떤 것인가.

 

개정법이 규정하고 있는 권리금 회수 방해행위는 크게 네 가지다. 건물주가 세입자가 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 세입자가 지급받아야 할 권리금을 직접 받거나, 세입자가 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 세입자에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 건물주가 세입자가 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 위한 협의를 하면서 현저히 고액의 월세와 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 건물주가 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위가 모두 방해행위다.

 

건물주의 가족이 직접 사용하겠다는 것도 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해하는 행위에 해당됨은 물론이다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 정하연 변호사)

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