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권리금 소송에서 임차인 승소 40% 불과한데

신규임차인을 임대인에 주선하는 과정서 법률적 요건 못갖춰 패소 

기사입력2022-02-14 11:30
정하연 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) 다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사
상가건물임대차보호법(상가임대차법)상 상가임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 권리금 회수기회를 보호받을 수 있다. 해당 기간 내 임대인(건물주)이 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해할 경우, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다.

 

그러나 2019년도 기준 대법원 열람실에서 확인되는 권리금소송 승·패소 판결문을 분석한 결과, 상가권리금 소송에서 임차인이 승소하는 비율은 약 40% 정도에 그치고 있다고 추정된다. 2015년부터 2018년까지는 약 20% 미만으로 추정되는 것에 비해 높아진 수치라고 할 수 있지만, 상가임대차법 개정을 통해 권리금보호 규정이 신설돼 당연히 권리금을 보호받을 수 있다고 안심했던 상가임차인에게는 다소 뜻밖의 승소 비율일 것이다.

 

가장 높은 패소 사유로는 임차인이 신규임차인을 임대인에게 주선하는 과정에서 법률적 요건을 충분히 갖추지 못했던 것으로 분석됐다. 다음으로는 임대차 종료일 등을 잘못 파악해 권리금회수 보호기간이 아닌 시점에서 권리금회수를 주장한 경우, 임대인이 신규임차인에게 고액의 임대료를 요구해 권리금계약이 파기됐으나 재판과정에서 현저히 고액으로 인정받지 못해 권리금소송에서 패소한 경우 등이 뒤를 이었다.

 

그렇다면 상가임차인이 임대인으로부터 상가임대차법상 권리금 회수기회를 방해받아 권리금소송을 제기하는 경우, 어떻게 대처해야 승소할 수 있을까?

 

권리금소송 승·패소 판결문을 분석한 결과, 상가권리금 소송에서 임차인이 승소하는 비율은 약 40% 정도에 그친 것으로 추정된다. 당연히 권리금을 보호받을 수 있다고 안심했던 상가임차인에게는 다소 뜻밖의 승소 비율이다.<이미지=이미지투데이>
상가임대차보호법상 권리금소송에서 패소하는 임차인의 경우, 다양한 사유로 패소한 것으로 보이지만 근본적인 하나의 이유로 정리할 수 있다. 임차인이 자신의 권리금회수를 주장하는 과정에서 상대방(임대인)의 권리를 침해했기 때문이다. 신규임차인을 주선하는 과정에서 법률적 요건이 미비하다면, 법원은 임차인을 선정할 수 있는 임대인의 권리가 침해됐다고 판단할 수 있기 때문에 임차인 패소 판결을 내릴 수 있다.

 

또한 임대인이 고액의 임대료 인상을 요구하는 경우에도 단순히 인상률만을 놓고 상가임대차법상 권리금 회수 방해행위로 규정된 현저히 고액임을 주장하는 경우, 법상 관련 기준이 명확하지 않기 때문에 상식적으로 충분히 고액임에도 불구하고 재판부가 임대인의 임대료 인상 권리를 인정해 현저히 고액의 인상이라고까지는 인정하지 않는 경우가 생긴다.

 

결국 임대차 종료일을 잘못 판단하는 등의 기초적인 실수를 제외한 다수의 권리금소송 패소 사례는 임차인 자신의 권리금회수 권리를 주장하는 것에 몰두해 상대방의 권리를 살피지 못했기 때문이라고 볼 수 있다. , 임차인이 권리금소송에서 승소하기 위해서는 임대인의 권리를 침해하지 않기 위한 법률적 대비와 노력, 그리고 관련 증거확보가 필수다.

 

권리금회수로 인한 분쟁이 예상되는 경우, 상가임차인이라면 우선 계약종료일을 정확하게 판단해야 한다. 묵시적으로 갱신된 경우라면 임대료 조건에 따라서 만료일이 달라질 수 있으므로 정확한 판단이 필요하다. 그리고 가급적 계약 종료일을 기준으로 6~7개월 전부터 상대방(임대인)의 재계약 의사를 확인하고, 법률적 판단을 통한 전략 마련 및 법적 조치를 시작해야 한다. 상대방의 대응에 따라 적절한 법적 조치를 취하며 모든 과정에서 상대방의 권리를 침해하지 않으려는 노력과 동시에 자신의 권리가 침해당했음을 입증할 수 있는 증거 확보 등의 대비에 만전을 기해야 한다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 정하연 변호사)

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