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“매년 10%씩 상가임대료 올린다”는 특약은

환산보증금 이내 상가임대차 계약이라면 강행규정에 위반돼 무효 

기사입력2022-05-14 15:10
정하연 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) 다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사
최근 서울시는 지난해 5월부터 8개월간 150개 핵심상권 1층 점포 7500개를 직접 현장조사한 결과를 발표했다. 이에 따르면, 통상임대료는 53900원으로 월 평균 348만원 수준이었다. 코로나19 장기화 영향 등으로 전년보다 통상임대료가 0.7% 하락했으나, 명동거리의 경우 21만원으로 최고가를 보였다.

 

상가임대차 계약을 할 때 이러한 임대료와 관련해 임차인에게 불리한 약정을 요구하는 경우가 있다. ‘의 입장에 놓인 상가임차인이 임대차 계약 당시 어쩔 수 없이 받아들였겠지만, 분쟁을 막을 수 있는 가장 좋은 방법은 계약 당시 불리한 내용이 있을 경우 임대차계약 자체를 맺지 않거나 해당 조항의 삭제를 요구하는 것이다.

 

그러나 상가임대차 계약 시 매년 임대료를 10% 인상한다등의 불리한 조항을 이미 체결한 상태라면 어떻게 해야할까.

 

우선 상가건물임대차보호법 제11조 차임 등의 증감청구권에 따르면 약속한 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래의 임대료에 대해 증감을 청구할 수 있다. 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과할 수 없으며 현재 5%로 정하고 있다.

 

환산보증금 이내 상가임대차계약이라면 “매년 10%씩 임대료를 인상한다”는 특약사항은 강행규정에 위반해 무효라고 봐야 한다.<이미지=이미지투데이>
해당 규정은 환산보증금 기준 이하의 상가임대차에만 적용이 된다. 환산보증금이란 영세상인을 우선적으로 상가건물임대차보호법 보호를 받을 수 있게 하기 위해 시작된 제도다. 계산방법은 월차임에 100을 곱한 뒤 보증금을 더한다. 해당 금액과 상가소재지 지역 기준과 비교 후 기준선 이내에 들어가는 경우 상가임대료 인상률 5% 제한선의 적용을 받는다.

 

또한 상가임대차보호법은 강행규정으로 임차인에게 일방적으로 불리한 약속을 한 경우 해당 약속은 효력이 없다. , 환산보증금 이내 상가임대차 계약이라면 매년 10%씩 임대료를 인상한다는 특약사항은 강행규정에 위반해 무효라고 봐야 한다.

 

하지만 환산보증금 범위를 초과하는 임대차 계약의 경우 월세 상한선의 적용을 받지 않아 5%를 초과해 임대료를 인상할 수 있기 때문에 다양한 분쟁이 예상된다. 실제로 작년 서울시의 점포별 환산보증금 평균은 34916만원이었으며, 상가건물임대차보호법 일부만을 적용받을 수 있는 환산보증금 9억원 초과 점포는 4.5%였다.

 

다만 환산보증금을 초과할지라도 주변시세 등을 종합적으로 고려해 적정선에서 인상을 할 수 있다.

 

매년 10%를 인상한다는 약정의 경우 법원을 통해 다투었을 때 무리하다고 보이지 않아 인정될 확률이 높다. 만약 임대료 분쟁이 생겼을 경우 상가임대차분쟁조정위원회에서 조정을 진행하거나 임차권존재확인청구의소 등을 통해 해결이 가능하다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 정하연 변호사)

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