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양도소득세 계산시 보일러 교체비는 경비일까

필요경비로 공제 가능…‘양도가액, 취득가액, 필요경비’ 유의 

기사입력2022-10-03 00:00
채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) 다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사
양도소득세를 계산하면서 납세자들이 많이 궁금해하거나, 잘못된 판단을 하는 여러 가지 규정들이 있다. 양도가액, 취득가액, 필요경비와 관련된 사항들이다.

 

먼저 부동산을 매매함에 있어 매도인에게 발생되는 양도소득세를 매수자가 대납하는 조건으로 종종 계약이 이뤄지고 있는데, 이 경우에는 매수자가 부담한 양도소득세 상당액은 양도가액에 포함해 계산한다.

 

예를 들어 10억원의 아파트를 양도하면서 1억원의 양도소득세가 발생됐고 이를 매수자가 대납하는 경우에는, 11억원을 양도가액으로 보아 양도소득세를 재계산해 추가로 발생하는 양도세까지 매수인이 부담해야 한다. 본 규정의 취지는 실제 매도인이 납부해야 할 세금을 매수인이 대납하는 경우에 대납하는 세금에 대해 개인간 증여로 의제돼 매도인에게 증여세가 발생될 수 있기 때문이다. 하지만 여기서 발생되는 증여세는 양도소득세와 세율차이가 있어 거래금액, 부담세액에 따라 일관된 세금이 부과되기 어렵다. 따라서 증여의 성격을 지니고 있는 세액이지만 양도가액에 가산해 양도소득세를 재계산하고 있는 것이며, 매매계약상 매수자가 대납한다는 약정이 없는 경우에는 별도의 증여세를 부과하는 것으로 과세종결된다.

 

부동산 양도거래시 매수자의 상황에 따라 다운계약서를 작성하는 경우가 있는데, 허위계약서라는 사실이 적발되는 경우 비과세 요건을 갖추고 있다고 하더라도 비과세 적용이 배제된다.

 

부동산을 양도할 때, 보일러 교체비용은 자본적 지출에 해당하는 항목이므로 필요경비로 공제 가능하다. <이미지=이미지투데이>
예를 들어 매수자가 최소 2년 이상 거주할 예정이고 취득주택 이외 다른 주택을 보유할 계획이 없는 경우, 실제 취득가액보다 낮은 가액으로 계약서를 작성한다고 하더라도 추후 주택을 9억원 이하로 매도하는 경우에는 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있어 양도세를 줄이고자하는 매도자로부터 소정의 대가를 받고 합의하에 다운계약서를 작성하는 경우가 있다(또는 취득세를 줄이고자 하는 매수자의 요청에 의해 작성하기도 한다). 이 경우 추후에 다운계약서라는 사실이 적발되는 경우에 1주택자라고 하더라도 비과세를 받지 못한다. 이와 더불어 부동산거래신고 등에 관한 법률에 따라 부동산 취득가액의 5%에 해당하는 과태료를 납부해야 한다.

 

양도소득세의 근간은 취득가액보다 비싼 금액으로 양도한 경우, 즉 부동산의 시세차익이 발생했을 때 해당 차익을 근거로 세금을 납부하는 것이다. 여기서 부동산 취득 후 보일러를 교체하거나 씽크대, 장판, 벽지 교체 등의 추가비용이 발생했을 때 시세차익에서 추가비용으로 인정받을 수 있을까?

 

부동산의 양도시 자본적 지출에 해당하는 비용은 필요경비로서 비용처리가 가능하다. 따라서 보일러 교체비용은 자본적 지출에 해당하는 항목이므로 필요경비로 공제 가능하다. 그러나 싱크대, 장판, 벽지의 교체비용은 수익적 지출에 해당해 경비로 인정받을 수 없다.

 

 

위 자본적 지출액과 더불어 취득세, 중개수수료, 양도세 신고수수료 또한 필요경비로 보아 공제가 가능하다. 또한 부동산을 취득하기 위해 지출한 컨설팅 비용과 임차인의 퇴거합의금도 필요경비에 포함돼 양도세를 줄일 수 있으나, 사실여부를 확인할 수 있는 계약서와 명확한 지출증빙이 반드시 필요하다. 다만, 해당부동산을 담보로 잔금대출을 받은 후 납부하는 이자비용과 근저당설정비용에 대해서는 필요경비로 보지 않는다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)

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