재개발 ‘분양계약’ 후 입주권 포기하고 싶은데

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경영정보 ㅣ 정책법률 재개발 ‘분양계약’ 후 입주권 포기하고 싶은데 조합 동의에 관리처분계획 변경도 필요…‘현금청산’ 거의 불가능

기사입력2023-06-27 13:10

김재윤 객원 기자 (law2@lawjnk.kr) ㅣ다른기사보기

부동산변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

금리인상과 원자재 가격급등에 따른 건설비용 증가 등으로 국내외 부동산 경기가 침체기를 벗어나지 못하고 있다. 이러한 부동산 시장침체는 재개발의 경우에도 마찬가지라고 할 것인데, 이로 인해 부동산 활황기에는 찾아 보기 힘든 ‘현금청산자’가 늘어 나는 추세다. 특히 지방에서 진행되는 재개발 사업의 경우, 조합원이 현금청산을 선택하는 비율이 증가하고 있다.

재개발 현금청산이란, 도시정비사업 진행과정에서 기존의 주택·토지에 대해 모두 금전적으로 정산을 받고 조합원 지위에서 나가는 절차를 의미한다. 재개발 등의 사업은 재건축과는 달리 사업이 진행되면 동의 여부와 관계없이 일단 법에 따라 강제로 조합원이 되는데, 재건축은 처음부터 현금청산 여부가 결정되지만 재개발의 경우는 사업 막바지에 가서야 분양신청을 하지 않는 방법으로 하차가 가능하다.

즉, ①사업시행계획인가 후에 이뤄지는 분양신청기간 중에 스스로의 판단으로 분양신청을 하지 않은 경우 ②관리처분계획인가에서 배제된 경우 ③조합정관 규정에 의해 분양계약을 체결하지 않는 경우에 현금청산자가 된다.

그렇다면 분양계약 체결 이후에 마음이 바뀌어 입주권을 포기하고 싶다면 어떻게 해야 할까?

우선 조합 동의 없이는 불가능하다. 다만 부동산 경기가 좋다면 조합원 분양분을 일반 분양을 통해 해결할 수 있으므로 조합이 쉽게 동의해 주겠지만, 최근 같은 불경기에는 조합이 조합원 이탈을 막고자 하기 때문에 동의해 줄 가능성이 거의 없다고 볼 수 있다.

조합이 동의를 했다고 하더라도 난관은 남아 있다. 최근 대구지방법원은 만일 조합과 현금청산에 관한 합의를 했다고 하더라도, “이미 고시된 관리처분계획에 반하는 내용의 조합과 조합원 사이 약정은 그 효력을 인정할 수 없다”고 했다. 이어 “기존에 진행된 분양신청 절차를 무효화시키고 재분양신청 절차를 진행하도록 하는 내용을 총회에서 의결하더라도 관리처분계획이 변경되지 않는 이상 그 효력을 쉽게 인정할 수는 없다”고 판결했다.

조합과 조합원 간의 합의에 더해, 조합원총회의 의결을 통해 관리처분계획의 변경까지 필요하다고 본 것이다.

이처럼 분양계약 체결 이후에는 다시 현금청산자가 되는 것은 거의 불가능하다고 볼 것이므로 재개발 조합의 조합원이라면 분양계약 체결 시점에서 분양을 받을 것인지를 심사숙고해 결정해야 한다. (중기이코노미 객원=부동산변호사닷컴 김재윤 변호사)