누수로 영업지장 생겼는데 건물주는 나 몰라라

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경영정보 ㅣ 정책법률 누수로 영업지장 생겼는데 건물주는 나 몰라라 상가 임대인의 수선의무와 이행하지 않을 때 세입자의 조치는

기사입력2023-12-11 00:00

김재윤 객원 기자 (law1@lawjnk.kr) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

매년 장마철마다 상가 누수와 관련된 문의를 많이 받는다. 누수가 발생하면 영업에 지장이 생기는 경우가 많아 임차인은 애가 탈 수밖에 없다. 하루빨리 비가 새는 곳을 수리하고자 임대인에게 알리고 보수공사를 요청해도, ‘자신은 책임이 없다’며 임대인은 나 몰라라 하는 경우가 많다. 정말로 건물주는 상가 누수에 아무 책임도 없을까?

민법 제623조 규정에 따르면, 임대인은 기본적으로 임대차 계약이 존속하는 중에 목적물을 그 사용 및 수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있다. 그렇다고 해서 건물에서 생긴 모든 문제를 임대인이 책임져야하는 것은 아니다. 전구나 문고리 교체와 같이 비용이 크게 들어가지 않는 사소한 문제까지 임대인에게 책임져달라고 할 수 없다. 건물주가 마땅히 책임을 져야하는 일은 건물의 기본구조, 설비 등으로 인해 발생했거나 대규모 유지 보수가 필요한 문제다.

주의해야할 점은 이러한 임대인의 수선의무 규정은 임의규정으로, 임대차 계약을 할 때 당사자들끼리 특약으로 이런 의무를 면제하는 내용을 정하는 것이 가능하다는 것이다. 그러므로 임대차 계약서를 작성할 때 유지보수와 관련된 내용이 들어가지는 않는지 꼼꼼히 확인해야한다. 임차인에게 모든 책임을 지우는 식의 내용은 효력이 없다는 판례도 있으므로, 계약서상의 내용이 적절한지 혼자 판단이 어렵다면, 전문가의 자문을 받아보는 것이 좋다.

이렇게 계약서까지 확인해봤더니 건물주에게 수선의무가 있다고 판단되는데, 건물주가 보수공사를 해주지 않는다면 어떻게 해야 할까?

이때 세입자는 건물주를 상대로 누수로 인해 발생한 손해에 대해 배상을 청구하는 소송을 제기할 수 있다. 만약 임대차 목적물인 상가를 도저히 목적대로 사용 및 수익할 수 없을 정도로 중대한 하자가 발생한 상황이라면, 임대차 계약기간 도중이라고 하더라도 해지를 통보할 수 있다.

비가 새는 곳을 수리하고자 임대인에게 알리고 보수공사를 요청해도, 임대인은 나 몰라라 하는 경우가 적지 않다. 정말로 건물주는 상가 누수에 아무 책임도 없을까? <이미지=이미지투데이>

사례를 보면, 경기도 안산에서 볼링센터를 운영하던 P씨는 장마철이 오자 아주 곤란한 상황에 처했다. 센터 내에서 누수가 발생했는데, 천장의 석고보드가 주저 않는 정도로 그 피해가 심각했던 것이다. 수십 차례 임대인에게 보수공사를 요청했지만, 끝끝내 제대로 고쳐주지 않았다. 만료일이 다가오자 권리금 회수를 위해 두 차례나 신규임차인을 구해 주선을 시도했지만, 누수문제는 책임질 생각이 없다는 건물주의 태도에 두번의 권리금 계약이 모두 파기되고 말았다.

이에 권리금 손해배상청구소송을 진행했고, 2023년 9월경 P씨는 4억원이 넘는 배상금을 받으라는 판결을 받을 수 있었다.

먼저 재판부는 P씨의 볼링센터가 전체적인 방수보강공사가 필요한 상황임이 분명하므로 임대인에게 수선의무가 있다가 판단했다. 그리고 수선의무를 이행하지 않겠다는 임대인의 태도가 원인이 돼 두 차례의 권리금 계약이 모두 파기됐는데, 이는 건물주가 자신이 이행해야 마땅할 수선의무를 신규임차인이 되려는 자에게 전가함으로써 임대차계약 체결을 확정적으로 거절한 것이라 보았다. 그렇기에 재판부는 임대인에게 권리금에 대해 손해를 배상할 책임이 있다고 본 것이다.

더불어 누수피해로 영업을 할 수 없어 수익을 전혀 낼 수가 없는 상태라면 차임지급을 거절하는 것도 가능하다. 이는 3기분의 차임을 연체하면 귀책사유가 생기는 것의 예외가 된다. 실제로 우리 법무법인에서도 세달 이상의 월차임을 밀렸음에도 법원의 조정조서에 따라 합의금을 8천만원에 가깝게 받고 나온 의뢰인이 있다.

단, 위 사건의 의뢰인은 당시 점포 안에 고인 물을 바가지로 퍼내야 하는 수준으로 피해가 심각했으며, 이에 대해 입증할 수 있는 증거가 충분했기에 가능했던 일이다. 단순히 본인에게 손해가 발생했다는 사실만으로 무턱대고 차임을 지급하지 않았다간 갱신 및 권리금 주장이 어려워질 수 있으니, 반드시 사전에 전문가의 검토를 받아보기를 바란다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)

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