상가, 계약갱신·권리금 회수기회 결격 사유는

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경영정보 ㅣ 정책법률 상가, 계약갱신·권리금 회수기회 결격 사유는 임차인 보호사항 체크…상가임대차 계약시 유의사항

기사입력2025-04-25 12:30

이정진 객원 기자 (yjjlaw@naver.com) ㅣ다른기사보기

법무법인 지유(서울) 이정진 대표변호사

#. A사는 지난 2023년 1월 1일부터 B가 소유한 서울 소재 상가건물을 임대기간 2년, 보증금 1억원, 월차임 500만원에 임차해 입주하고 있다. 건물 소재지 관할 세무서장으로부터 확정일자까지 받았다. 2024년 12월 31일 임대차계약 종료 전에 임대인 B에게 갱신요구를 했으나, B는 A사가 임대차기간 동안 월차임을 2회 연체한 적이 있다는 이유로 갱신을 거절하고 있다. 또한 갱신거절로 인해 새로 들어올 임차인을 구해 권리금을 회수하려고 하는데 이를 방해하고 있다. A사는 B에 대해 어떤 권리를 주장할 수 있을까?

‘상가건물임대차보호법’상 임차인의 보호 사항은

사업장으로 상가건물을 임차할 경우 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면, ①다음날부터 제3자에 대해서 대항력이 생겨, 임차건물의 양수인은 임대인 지위를 승계한 것으로 보게되고, ②최초 임대차 시작일로부터 10년 미만의 기간 동안 전 임대차와 동일한 조건의 계약갱신을 요구할 수 있으며, ③권리금 회수기회가 보장되고, ④3기의 차임연체시에만 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 또 ⑤세무서장으로부터 상가임대차계약서에 확정일자를 받은 경우 임차건물의 경매 또는 공매시 임차보증금을 우선해 변제받을 수 있고, ⑥보증금 중 일정액(소액보증금)에 대해 최우선으로 변제받을 수 있는 등 보호를 받을 수 있습니다.

다만, 위 ⑤임차보증금의 우선변제권과 ⑥소액보증금 최우선 변제권은 상가건물임대차보호법 시행령(2조)에서 정한 일정액의 보증금(보증금+월차임×100)을 초과하는(예컨대, 서울의 경우 9억원 초과) 상가임대차계약에는 적용되지 않는다.

계약갱신 요구 및 권리금 회수기회 보호 결격사유

상가건물임대차보호법에서는 건물인도와 사업자등록을 한 상가임차인의 경우 위와 같이 임차인을 보호하고 있습니다. 그러나 다음의 사항에 해당하는 경우 계약갱신 요구와 권리금 회수기회 보호를 받을 수 없음에 유의해야 합니다(법 제10조, 제10조의4).

1. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임 연체

2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차

3. 합의하여 임대인의 임차인에 대한 상당한 보상 제공

4. 임대인의 동의 없이 전부 또는 일부의 전대(轉貸)

5. 임차인의 고의 또는 중대한 과실에 기한 전부 또는 일부의 파손

6. 전부 또는 일부 멸실로 임대차 목적 달성 불가능

7. 임대인이 다음 중 어느 하나의 사유로 전부 또는 대부분을 철거 또는 재건축을 위해 건물 점유 회복 필요 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임차인으로서의 현저한 의무 위반 또는 임대차관계 지속 어려운 중대 사유 발생

계약전 영업손실보상 대상 건물 여부 확인 필요

각종 공익사업구역 내에서 건물을 임차해 영업을 하는 경우 공익사업 시행에 따른 휴·폐업에 대해 보상을 받기 위해서는, ▲사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소(무허가건축물 등, 불법형질변경토지, 그밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳)에서 계속적으로 행하고 있는 영업 및 ▲관계법령상 허가를 요하는 영업의 경우 사업인정고시일 등 전에 허가 등을 받을 것이 그 요건입니다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제45조).

한편, 영업손실보상 대상에서 제외되는 무허가건축물 등에서의 영업이란 ‘건축법 등 관계법령에 따라 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물’에서의 영업을 의미하는 바(동 시행규칙 제24조), 무허가건물 또는 용도변경 신고나 허가를 받지 않고 주택에서 하는 영업의 경우 원칙적으로 영업손실보상 대상인 영업에 해당되지 않습니다. 다만, 사업인정고시일 등 1년 이전부터 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업의 경우에만 영업손실보상 대상에 해당되어 보상을 받을 수 있습니다(동 시행규칙 제45조).

따라서, 영업을 위한 건물 임차시, 그 소재지역에 공익사업이 예정돼 있는지를 우선적으로 살펴보고, 해당 건물이 무허가건물 또는 영업이 가능한 용도로 변경을 하지 않은 주택에 해당하는지를 주의 깊게 살펴 추후 영업손실보상에서 제외되는 일이 없어야 하겠습니다. (중기이코노미 객원=법무법인 지유(서울) 이정진 대표변호사)

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