‘예상수익과 다른’ 상가 분양계약 해제하려면

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경영정보 ㅣ 정책법률 ‘예상수익과 다른’ 상가 분양계약 해제하려면 스타트업·법인 수분양자를 위한 리스크 대응 가이드

기사입력2025-04-30 14:30

최근 많은 스타트업과 법인이 상가 분양을 통해 기업자산을 확보하거나 임대수익 모델을 구축하려는 시도를 하고 있습니다. 상업용 부동산 투자 자체를 하나의 사업 확장수단으로 활용하는 것이죠. 특히 복합 상가, 신도시 상가, 특화 상권 등 다양한 상가 유형이 주목을 받고 있으며, 기업들은 이를 통해 안정적인 수익과 자산가치를 동시에 확보하려는 전략을 취하고 있습니다.

하지만 분양사 측의 허위 광고 등으로 수익구조가 기대했던 것과 다르게 무너진다면, 기업 입장에서는 리스크 차단과 손실 최소화를 위해 분양계약 자체를 해제하려는 방안을 검토하게 됩니다. 스타트업 등 기업 수분양자가 분양계약을 해제하고자 할 때 어떤 법적 근거가 필요하고, 어떤 전략으로 접근을 해야할까요.

분양계약 해제가 가능한 주요 사유

① 계약상 의무 위반

▲허위·과장 광고=분양 당시 안정적인 임대수익 모델을 제공하고, 임차수요 보장 등을 약속했으나 실체가 없는 경우입니다.

▲중대한 하자 발생=건물 자체에 구조적 하자가 있거나 설계 변경, 승인 지연 등으로 계약에 영향을 미치는 하자가 발생하는 경우입니다.

▲계약 조건과 실물 불일치=계약서상의 평면도, 시설, 용도가 완공된 현장과 현저히 다른 경우입니다.

② 계약 체결 과정의 하자

▲분양사가 중요한 정보를 고의로 숨기거나 기업 수분양자가 핵심적인 사실을 오인하게 하여 계약을 체결했다면, 민법 제109조(착오), 제110조(사기·강박) 근거로 계약 취소 또는 해제 주장이 가능합니다.

③ 약관규제법 및 방문판매법 적용

▲약관규제법=부당하게 불리한 계약 조항(과도한 위약금, 일방적 계약해제 제한 등)이 있을 경우 이를 무효로 주장할 수 있습니다.

▲방문판매법=분양 과정이 방문판매 및 전화권유 판매에 해당하면, 일정 기간(14일) 내 청약 철회(계약 해제)가 가능합니다. 단, 기업이 소비자보호법 상 ‘소비자’에 해당하는지는 구체적 상황에 따라 다르게 판단될 수 있으니 별도의 법적 검토가 필요합니다.

분양계약 해제 전략적 대응 가이드

적지 않은 기업이 상가 분양을 통해 기업자산 등을 확보하려 한다. 상업용 부동산 투자 자체를 하나의 사업 확장수단으로 활용하는 것인데, 수익구조가 예상했던 것과 다를 경우 분양계약 자체를 해제하는 방안을 검토한다. <이미지=이미지투데이>

① 내용증명 발송=계약 위반 또는 해제 사유를 구체적으로 적시하고, 계약 해제 및 계약금 반환 또는 손해배상 청구를 요구하는 내용증명을 발송해 분쟁의 조기 해결을 모색해볼 수 있습니다. 만약 추후 소송으로 이어질 경우에도 내용증명이 하나의 법적 증거로 활용될 수 있습니다.

② 협의 진행=내용증명 발송 후 일정 기간 동안 분양사의 응답을 기다리고 협상 가능성을 타진합니다. 상황에 따라 계약금 일부 반환, 계약 조건 변경 등 다양한 해결책을 모색할 수 있습니다. 이 과정에서 유리한 협의인지 판단하기 위해 전문가의 조언은 필수입니다.

③ 소송 제기=분양사가 계약 해제 요구를 거부하거나 협상이 결렬될 경우 소송을 통해 계약 해지 및 금전 반환, 손해배상 청구를 진행할 수 있습니다. 하지만 소송을 선택할 경우, 예상 소요기간과 법적 비용, 회수 가능성 분석이 필요합니다.

기업 법무팀과 경영진이 검토해야 할 사항

▲분양계약서 및 약관 조항 등 부속 서류 분석 ▲광고 자료 및 상담 기록 확보 ▲중대한 하자 발생 시 하자 입증 자료 준비 ▲내용증명 등 법적 전략 수립 ▲대응 과정에서 기업 브랜드 리스크 관리 등입니다.

기업이 상가 분양계약 해제를 추진할 때는, 단순히 감정적인 대응이 아니라 ‘법적 근거 확보 → 리스크 분석 → 단계적 법적 대응’ 순으로 체계적인 프로세스를 밟아야 합니다.

초기에는 분쟁을 최소화하기 위해 내용증명을 우선 시도하고, 필요시 신속하게 소송을 통해 권리를 확보하는 전략적 접근이 필요합니다.

분양계약 해제는 재무적 영향과 경영 리스크까지 동반하는 문제이므로, 전문 변호사와 함께 조기에 법적 대응 방향을 설정하는 것이 가장 현명한 방법입니다. (중기이코노미 객원=99LAW, 앤드 법률사무소 정하연 대표변호사)