임대인·임차인 갈등…명도소송으로 해결해야 할까

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경영정보 ㅣ 정책법률 임대인·임차인 갈등…명도소송으로 해결해야 할까 소송에 앞서 합의가 바람직…임대인과 임차인이 유의해야 할 점은

기사입력2025-03-21 08:22

정하연 객원 기자 (99@99law.co.kr) ㅣ다른기사보기

99LAW, 앤드 법률사무소 정하연 대표변호사

최근 임대차 시장에서 명도소송(인도소송, ‘명도’는 인도의 일본식 표현)에 대한 관심이 커지고 있습니다.

상가 임대차 계약 종료 후에도 임차인이 점유를 계속하는 경우, 임대인은 명도소송을 제기해 법적 조치를 취할 수 있습니다. 중소 임대사업자와 사업을 하는 임차인 모두에게 명도소송의 절차와 장단점을 따져보는 것이 중요합니다.

명도소송은 임차인이 계약 종료 후에도 임대차 목적물을 반환하지 않는 경우 제기됩니다.

사례1. 계약 만료 후 임차인의 퇴거 거부

서울에서 작은 상가를 운영하는 A씨는 임차인과 3년 임대차 계약을 체결했다. 하지만 계약 종료 후에도 임차인이 계속 점유하며 새로운 임차인을 구하는 것을 방해했다. A씨는 내용증명을 보내고 퇴거 요청을 했으나, 임차인이 응하지 않아 결국 명도소송을 진행했다.

사례2. 임대료 연체로 인한 계약 해지 후 점유 지속

대전에서 상가 건물을 보유한 B씨는 한 세입자가 6개월 동안 임대료를 연체해 계약 해지를 통보했다. 그러나 임차인은 경제적 어려움을 이유로 퇴거를 거부하며 영업을 지속했고, B씨는 어쩔 수 없이 명도소송을 제기해야 했다.

사례3. 불법 점유, 무단 전대 등 임대차 계약 위반

인천의 한 건물주 C씨는 계약 당시 허락하지 않은 상태에서 임차인이 무단으로 다른 업체에 공간을 전대(轉貸)하고 있다는 사실을 알게 됐다. 이에 계약을 해지하고 명도소송을 진행했다.

◇명도소송의 절차

① 내용증명 발송=임대인은 임차인에게 계약 종료 및 퇴거 요청을 서면으로 통보해야 합니다. 묵시적 갱신이나 자동 갱신을 막기 위해서도 내용증명을 보내놓는 것이 필요합니다.

② 소송 제기=임차인이 퇴거하지 않으면 법원에 명도소송을 제기해야 합니다. 이때 점유자가 제3자에게 점유를 이전하지 못하도록 하는 점유이전금지가처분 신청도 필요에 따라 함께 진행합니다.

③ 판결 및 강제집행=법원에서 임대인의 손을 들어주면, 판결문을 바탕으로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 실무에서는 판결만 나오면 세입자가 알아서 나가는 일이 많으므로 실제 강제집행으로 이어지는 사례는 드뭅니다.

이 과정은 일반적으로 6개월에서 1년 정도 소요될 수 있으며, 소송 비용과 변호사 비용도 고려해야 합니다. 특히 명도소송처럼 정형화된 소송은 많은 변호사 비용을 들이지 않고도 해결할 수 있으니 변호사 비용을 잘 확인해야 합니다.

◇임대 사업자가 유의해야 할 점

① 계약서 작성 시 명확한 조항 포함=임대차 계약서에 퇴거 시한과 명도 지연 시 발생할 불이익을 명시해야 합니다.

② 임대료 연체 관리 철저=일정 기간 이상 연체 시 자동해지 조항을 포함하는 것이 중요합니다. 임대차 보호법에 따르면 상가건물은 3회분, 주택은 2회분 연체 시 임대인이 계약 해지를 할 수 있습니다.

③ 법적 조치를 빠르게 진행=임대료 인상, 계약 연장 등의 협상이 실패하면 지체없이 내용증명 발송 후 법적 절차를 밟아야 합니다.

④ 보증금과 손해배상금 활용=임차인이 연체나 계약 위반으로 인한 손해를 끼친 경우, 보증금을 공제한 후 반환해야 합니다. 분쟁이 발생한 상황에서는 공제금에 대한 합의도 이루어지지 않을 가능성이 크기 때문에 이 부분도 주의가 필요합니다.

◇명도소송 당한 임차인이 유의할 점

공간을 임차해 사업을 진행하는 사업주도 아래 사항을 유의해야 합니다.

① 임대료 연체 및 계약 위반 방지=명도소송의 주된 원인은 임대료 연체이므로, 연체를 최소화하는 것이 중요합니다.

② 명도소송 이전에 협상 시도=임대인과 원만한 협의를 통해 합의 퇴거나 기한 연장을 요청하는 것이 소송보다 현실적인 방법일 수 있습니다.

③ 임차인 보호법 검토=상가건물임대차보호법 등을 통해 본인의 권리를 확인하고, 부당한 계약 해지나 퇴거 조치가 없는지 살펴야 합니다.

명도소송은 임대인의 권리를 보호하는 중요한 법적 수단이지만, 무조건적인 소송이 능사는 아닙니다. 임대차 분쟁이 발생했을 때는 먼저 협의를 시도하고, 협의가 어려울 경우 법적 절차를 밟는 것이 바람직합니다. 법적 절차를 진행할 때도 내용증명을 먼저 보내보면서 상대방의 반응을 살피는 것을 추천드립니다. (중기이코노미 객원=99LAW, 앤드 법률사무소 정하연 대표변호사)

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