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각자 주택 보유하고 있는 상태에서 결혼했는데
혼인한 날로부터 10년내 먼저 양도한 주택은 1세대 1주택으로 비과세
- 기사입력2025-09-10 08:29
채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) 다른기사보기
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최근 출산율 감소와 결혼에 대한 인식의 변화로 정부 또는 지자체에서 결혼 및 출산을 장려하는 메시지를 많이 내고 있다. 혼인에 따른 증여공제 규정이 새로이 발표된 것도 같은 맥락이다. 각자 주택을 보유하고 있는 상태에서 결혼을 하는 경우 양도세, 종합부동산세, 취득세 등에 어떠한 차이가 있는지 정리한다.
세무법인 신원 채수왕 세무사1주택자와 1주택자가 혼인을 하는 경우, 혼인신고와 동시에 1세대 2주택자가 되어버린다. 이러한 점을 완화하기 위해서 세법에서는 혼인한 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다. 이를 일반적으로 ‘혼인 합가시 비과세 특례규정’이라고 한다.혼인 합가 특례를 받기 위해서는 혼인한 날로부터 10년 이내에 2주택 중 1채를 먼저 양도해야하는데, 여기서 혼인한 날이라고 함은 혼인신고를 한날로 판단하면 된다. 만일 남녀 각 1주택을 보유하고 있고 혼인신고를 하지 않은 상황에서 동거를 하고 있다가 나중에 혼인신고를 하게 되면, 혼인신고를 한 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세를 적용받을 수 있다. 혼인 합가 특례기간은 혼인 신고를 한 날로부터 5년이었으나 2024년 11월 이후 주택양도분부터는 10년으로 개정됐다. 결국 1주택을 각자 소유한 남편과 부인이 실제 같이 살지만 혼인신고를 하지 않다가 나중에 혼인신고를 한 경우에는 혼인신고를 한 날로부터 10년이내 양도하는 주택은 1주택의 양도로 인정한다는 것이다.각각 1주택인 경우에는 10년내 1주택의 비과세 기회가 있지만, 혼인한 부부 각각 일시적 2주택에 해당되는 다주택자인 경우에는 위 혼인 합가 비과세 특례를 받을 수 없으므로 일시적 2주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는 사실혼 관계의 남녀의 경우 주택 양도시점과 혼인신고 시점을 비교해 비과세 적용에 대한 판단을 하는 것이 중요하다.혼인 전 소유한 분양권으로 취득하는 주택의 취득세 중과 여부를 판단할 때 배우자가 혼인 전에 소유한 주택은 주택수에서 제외한다. 지방세법상 취득세율은, 각자 1주택을 소유한 남녀가 혼인신고를 해서 1세대 2주택이 된 다음 추가로 주택을 취득한 경우 그 주택은 1세대의 세 번째 주택에 해당하므로 3주택 중과세율이 적용된다. 이 경우 세 번째 주택이 조정대상지역에 위치한 경우 12%, 비조정대상지역에 위치한 경우 8%의 취득세율이 적용된다. 일반적으로 분양권으로 취득하는 주택의 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택수는 주택의 취득일(아파트잔금일)이 아닌 분양권 취득일 현재의 주택수를 기준으로 계산한다. 이에따라 2주택을 보유한 남편과 분양권 1개를 소유한 부인이 혼인신고를 하고 그 이후 부인 소유 분양권(비조정)이 준공돼 아파트를 취득하는 경우 취득세가 중과되는지에 대한 문의가 많다. 결론은 중과세되지 않는다. 지방세법에서는 혼인한 사람이 혼인 전 소유한 주택분양권으로 주택을 취득하는 경우 다른 배우자가 혼인 전부터 소유하고 있는 주택에 대해서 소유주택수에서 제외하도록 되어있기 때문이다.주택임대업을 운영하는 경우 보유 주택수에 따라 과세 여부가 달라지는데, 혼인 후 1세대 2주택자가 된 경우 주택임대소득에 대한 소득세가 과세될 수 있다.주택임대소득이 월세인 경우 2주택자부터 과세되지만, 기준시가가 12억원을 초과하는 고가주택은 1주택자라도 월세 수입에 대해 소득세가 과세되고, 전세보증금이 3억원을 초과하는 경우 3주택자 이상자에 대해서는 간주임대료에 대한 소득세가 과세된다.주택임대소득에 대한 소득세 과세 여부를 판단할 때, 주택수를 배우자의 주택수를 포함해 계산한다. 혼인신고 전 사실혼 관계의 남편과 부인이 각 1주택자인 경우 세대주 합산이 되지 않고 주택임대소득에 대해 과세되지 않지만, 혼인신고 후에는 배우자의 주택수를 포함해 판단하게 되므로 수령하는 월세에 대해 소득세가 과세된다.일반적으로 종합부동산세를 계산할 때 1세대 1주택자는 주택의 공시가격에서 12억원을 공제하고, 경로자세액공제와 장기보유세액공제를 적용받을 수 있다. 각자 1주택씩 보유하고 있는 상황에서 혼인신고를 한 이후에는 1세대 2주택으로 보아 각 주택가격을 합산해 종합부동산세를 과세하게 된다. 하지만 혼인신고 직후부터 주택수를 합산하지 않고 양도세법과 동일하게 혼인신고를 한 날로부터 10년간은 두 사람을 별도 세대로 보아 1세대 1주택자에 대한 세액계산 특례를 적용받을 수 있다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)<저작권자 ⓒ 중기이코노미. 무단전재 및 재배포 금지>
