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오피니언 ㅣ 키워드이슈 서울 정비사업 개선을 통한 주택공급 확대책은 ‘속도, 다양성, 균형’ 확보한다면, 공급 확대 동력될 것

기사입력2026-01-08 00:00

함영진 객원 기자 (yjham@wooribank.com) ㅣ다른기사보기

우리은행 함영진 부동산리서치랩장

서울의 여유롭지 못한 택지공급 상황을 고려하면, 주택시장 안정은 정비사업의 꾸준한 공급과 예측 가능한 제도에서 비롯된다고 본다. 그러나 현실의 정비사업은 절차 지연, 규제 중첩, 이해관계 충돌로 공급시계를 더디게 만들어 왔다. 장래인구추계 감소 전망 속에서도 도심 노후화에 따른 양질의 주거 수요는 여전히 높아서, 정비사업 체계를 현대화하고 공급속도 제고를 위한 재설계 작업은 더는 미룰 수 없는 과제가 됐다.

우선, 정비사업의 속도 개선이 필요하다. 현재 추진위원회 구성부터 관리처분계획 인가까지 이어지는 긴 단계는 각종 심의와 규제의 반복으로 실질적인 추진기간이 10년을 넘기곤 한다.

단계별 심의 중복을 정리하고, 안전진단·환경영향평가·교통영향평가 등 절차를 통합 심사체계로 전환하면 사업 흐름을 크게 단축할 수 있다. 이외에도 사업시행인가 단계에서 환경영향평가 초안 검토회의 생략이나 관리처분인가 단계에서의 추정분담금 중복검증을 완화하는 등 불필요한 행정절차를 덜어내는 노력이 필요하다.

도심 주택공급 유형의 다양성도 요구된다. 전통적인 대규모 재건축·재개발만으로는 공급 속도와 지역 균형을 모두 충족시키기 어렵다. 소규모 정비사업, 가로주택정비사업, 역세권 복합개발 등 다양한 공급 축을 활성화할 필요가 있다. 특히 역세권 개발은 기반시설 부담이 상대적으로 적고 직주근접 수요가 높아 공급 효율성이 크다. 용도지역 상향, 층수 완화, 공공기여 방식 단순화 등 유인책을 제시하면 민간 참여가 더욱 확대될 것이다.

규제의 탄력적 운영도 중요하다. 지나치게 경직된 분양가 상한제, 용적률 규제, 재건축 초과이익 환수제는 사업의 경제성을 떨어뜨려 공급을 지연시키는 주된 요인이다. 2021년 정비지수제 폐지와 2023년 35층 높이 규제 폐지처럼 전폭적인 제도 개선으로 민간 정비사업의 공급 확대 기반을 마련하는 것이 중요하다. 시장 상황에 따라 조절되는 ‘가변형 규제 체계’를 도입해, 공급 부족기에는 인센티브를 확대하고 과열기에는 규제 강도를 높여 균형을 맞추는 방식이 바람직해 보인다.

공공개발도 중요하지만, 추가 발굴 택지가 제한적인 도심은 민간과의 역할 균형이 중요하다. 서울과 같은 도심에서 공공이 단독으로 공급을 확대하는 데에는 가용택지 마련과 예산 등의 한계가 있다. 공공주도 정비사업 추진의 길은 열어놓되, 이를 민간에 강제하기보다는 공공만이 할 수 있는 길을 찾는 것이 중요하다. 공공은 사업절차 간소화, 갈등 중재 등 플랫폼 역할 외에도 한국부동산원이 전담하는 관리처분계획 타당성 검증에 SH공사의 추가 참여를 통한 속도 제고에 나서도 좋겠다. 또한 조합 내 갈등이 잦은 만큼, 공공이 중립적 조정자로 참여해 분쟁 조정과 이주자금 저리 지원 등을 제공하는 시스템을 고려해야 한다.

마지막으로, 주택 유형의 수요 다양화가 필요하다. 기존 아파트 중심 공급에서 벗어나 장기임대, 소형 모듈러, 민간 참여 도심형 주택 등 다양한 상품의 수요자 선택지를 늘리기 위한 노력이 절실하다. 특히 청년·신혼부부·고령층 등 세대별 수요를 반영한 맞춤형 주택과 합리적 분양가와 임대료는 주거 이동성을 높여 전체 시장의 체질을 개선할 수 있다.

서울의 정비사업은 단순히 낡은 주거지를 새로 짓는 사업이 아니다. 미래세대가 거주할 도시의 구조를 다시 설계하는 과정이다. 속도, 다양성, 균형을 확보한다면 도심 정비사업이 공급 확대의 가장 강력한 동력이 될 수 있을 전망이다. (중기이코노미 객원=우리은행 함영진 부동산리서치랩장)