대법, 임대인은 권리금 회수기회 보호의무 부담

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오피니언 ㅣ 키워드이슈 대법, 임대인은 권리금 회수기회 보호의무 부담 “임대차계약기간 경과 무관”…계약갱신요구권과 권리금 보호

기사입력2019-06-04 11:30

김광호 객원 기자 (kimpyeon@seoulbar.or.kr) ㅣ다른기사보기

법무법인 자연수 김광호 변호사

몇 달전, 임대차계약기간 5년이 지난 경우에도 임차인의 권리금 회수기회는 보호된다는 하급심 판례를 소개한 바 있다. 최근에 대법원에서도 같은 취지의 판결이 있었고, 사회적인 파장이 있을 수 있어 판결내용을 다시 살펴볼 필요가 있다.

사실관계를 보면, 원고는 피고로부터 2010년 10월8일 상가건물을 임차해 음식점을 운영했고 임대차계약이 2회 갱신돼, 임대차기간 만료일은 2015년 10월7일이었다. 원고는 임대차기간 만료 전인 2015년 7월16일 소외인(소송 당사자가 아닌 사람)과 권리금 1억4500만원에 이 사건 상가건물의 시설, 거래처 등 모든 재산적 가치를 양도하는 권리금계약을 체결하고 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청했다. 피고는 노후화된 상가건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 이를 거절했다.

이에 원고는 피고를 상대로 구 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항, 제3항에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구했고, 1심과 제2심은 원고의 손해배상 청구를 모두 기각했지만 대법원에서 원고의 손을 들어 줬다.

상가임대차보호법 제10조의4는 ‘임대인은 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안된다. 다만 임대인이 계약갱신을 거절할 사유가 있다면 그러하지 아니하다’고 규정하고 있다. 이 사건은 원고처럼 임대차계약기간이 5년이 경과해 ‘계약갱신요구권’이 없는 경우가 단서조항인 ‘임대인이 계약갱신을 거절할 사유’에 해당하는지가 쟁점이 됐다.

최근에 임대차계약기간 5년이 지난 경우에도 임차인의 권리금 회수기회는 보호된다는 대법원 판결이 나왔다. 해당 사건은 임대인과 임차인의 입장이 극명하게 충돌하는 지점이다.<이미지=이미지투데이>

대법원은 “구 상가임대차법 제10조의4는 ‘임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료’를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과했는지 여부와 무관하게 법이 정한 요건을 충족하면 임대인은 임차인에 대해 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다”고 판시했다.

이 사건은 임대인과 임차인의 입장이 극명하게 충돌하는 지점이다. 임차인의 입장에서는 임대차기간인 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객과 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되기 때문에 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다고 할 수 있고, 임대인의 입장에서는 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수 있기 때문이다.

임대인의 입장에서는 상당히 억울한 판결이다. 임대인은 임차인과 임대차계약기간이 종료되더라도, 임차인이 새로운 임차인과 권리금계약을 체결하면, 임차인이 구해 온 새로운 임차인과 울며겨자 먹기로 임대차계약을 체결해야 하기 때문이다. 임대인의 입맛에 맞는 임차인을 스스로 구하기 어렵고, 임대차관계를 종료하고 싶어도 종료할 수 없는 상황이 된다. 더구나 임대차 갱신청구권이 10년으로 늘어난 현재의 시점에서는 한 번 임대차계약을 체결하면, 임대차계약을 종료하고 싶어도 권리금을 배상하지 않는 한 종료할 수 없어 건물의 사용수익권을 과도하게 침해한다는 문제가 있기 때문이다.

현행법의 해석상, 대법원 판결이 타당함은 이미 설명한 바 있다. 현행법은 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 만한 정당한 사유(임대인이 권리금을 지급하거나 상가건물을 1년6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 등)가 있는 경우에 대한 예외를 둬 임대인을 보호하고 있지만, 임대인에게는 과도한 경제적 부담을 지운다는 측면에서 이에 대한 구체적인 입법이 필요해 보인다. (중기이코노미 객원=법무법인 자연수 김광호 변호사)