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경영정보 ㅣ 정책법률 ‘공유물분할소송’ 통한 상속·공동명의 지분 정리 지분 있어도 마음대로 처분할 수 없다면 공유물분할 소송으로 해소

기사입력2025-11-28 11:50

김재윤 객원 기자 (law1@lawjnk.kr) ㅣ다른기사보기

부동산변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

공유물이란 토지나 건물이 지분 형태로 여러 사람에게 귀속된 물건을 말한다. 상속재산, 공동 투자, 부부 공동명의 등 다양한 이유로 발생한다.

하지만 공유물은 단독 소유 물건에 비해 제약이 많다. 매매, 철거와 같은 처분 행위는 공유자 전원의 동의를 받아야 하고 임의 처분할 수 없다. 또한 과반수 지분권자는 소수 지분권자의 동의 없이도 임대차계약 체결이나 거주·사용과 같은 관리행위를 할 수 있어, 소수 지분권자가 불리한 상황이 생길 수 있다.

이러한 문제를 해소할 수 있는 절차가 바로 ‘공유물분할소송’이다. 공유물 분할방법은 크게 협의분할과 재판상 분할로 나뉘는데, 공유자들이 합의해 나누는 협의분할을 먼저 시도해야 한다. 이를 시도했으나 합의가 이루어지지 않았을 때 비로소 재판상 분할을 진행할 수 있다.

협의분할은 비용이 적게 들고 간단한 절차로 이루어진다는 장점이 있지만, 현실적으로 공유자 간 이해관계가 다르므로 전원 합의에 이르기는 무척 어렵다. 따라서 실무에서는 통상 재판상 분할로 해결하게 된다.

재판상 분할은 공유자 중 단 한 명이라도 다른 공유자 전원을 상대로 소송을 제기할 수 있고, 모든 공유자가 소송의 당사자로 포함되어야 하며 한 명이라도 빠지면 소송이 각하되는 필수적 공동소송의 특징이 있다.

재판상 분할방식에는 현물분할, 가격배상, 대금분할, 경매분할이 있으며, 가급적 현물분할하는 것이 원칙이다. 현물분할은 토지처럼 실제 구획이 가능한 경우 각자의 지분만큼 물리적으로 나누어 소유권을 단독으로 등기하는 방식을 말한다.

가격배상은 공유자 중 한 명이 공유물을 전부 취득하고 나머지 공유자들에게 각자의 지분에 해당하는 금액을 지급하는 방식이다. 다만 이는 상대방의 동의가 필요하고, 대부분의 지분을 가진 공유자에게 소유권을 이전시키는 것이 합리적이라고 판단되는 예외적인 상황에서만 인정되며, 흔히 인정되는 공유물 분할방법은 아니다.

아파트, 상가 등 물리적 분할이 불가능하거나 현물분할이 경제적으로 불리한 경우 경매를 통한 대금분할이 가능하다.

대금분할은 매각 후 대금을 분배하는 방식이다. 경매분할은 법원이 공유물을 경매로 매각해 그 대금을 지분 비율에 따라 나누는 절차를 의미한다. 현물분할 또는 대금분할이 모두 적절치 않다고 판단될 때 경매분할을 하게 되는데, 이는 법원 경매를 거치면서 해당 부동산 가액이 시세보다 현저하게 낮은 금액으로 책정될 수 있어 경제적 손해를 입을 수 있다는 위험성이 있다.

공유물분할소송은 법원의 재량이 크게 작용하는 절차이며 분할방식에 따라 손익이 크게 달라질 수 있다. 따라서 소송 청구자가 원하는 분할방식이 있다면 소송 전 반드시 부동산 전문 변호사의 조력을 받아 해당 방식의 타당성과 필요성을 논리적으로 입증하는 것이 중요하다. (중기이코노미 객원=부동산변호사닷컴 김재윤 변호사)

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