다운계약 약정 후 위반해도 매매계약 파기 못해

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오피니언 ㅣ 키워드이슈 다운계약 약정 후 위반해도 매매계약 파기 못해 다운계약 불이행 이유로 소유권이전등기의무 거부할 수 없다

기사입력2019-08-09 09:36

김광호 객원 기자 (kimpyeon@seoulbar.or.kr) ㅣ다른기사보기

법무법인 자연수 김광호 변호사

다운계약은 불법계약이지만, 매수인 입장에서는 취·등록세를 절감하고, 매도인 입장에서는 양도소득세를 줄일 수 있는 이점이 있기 때문에 암암리에 이뤄지고 있다.

그러나 다운계약은 법에서 금지한 행위다. 특히 매수인이 부동산을 매수하고 몇 년이 지나 부동산을 매각하고 양도소득세를 신고할 때 매수가를 실거래가로 신고를 하는 경우가 종종 생기면서, 매도인은 양도소득세를 추가로 물어야 하는 경우가 발생, 최근에는 실거래가 신고를 선호하는 경향이 나타나고 있다.

다운계약이 불법계약이라고 한다면, 부동산 매매계약을 하면서 다운계약을 하기로 합의한 이후에 계약 이행과정에서 약속을 지키지 않는 경우 부동산 매매계약 자체를 파기할 수 있을까.

매수인이 매매대금의 일부 감액을 요구해 매도인이 수용하는 대가로 매도인의 다운계약서 작성 요구를 매수인이 받아들이기로 합의했지만, 잔금을 치르는 과정에서 매수인이 당초 합의한 다운계약서 작성을 거부하자 매도인이 이전등기를 거부했고, 그러자 매수인이 매도인을 상대로 계약위반을 이유로 한 매매대금반환 및 위약금지급을 청구한 사례가 있다.

다운계약은 매수인이 추후 부동산을 되팔면서 실거래가 신고를 할 우려가 크고, 다운계약이 발각될 경우 가산세까지 물어야 하는 위험한 도박이라는 점에서 점점 사라질 것이다.<이미지=이미지투데이>

대법원은 이에대해 “이 사건 매매계약의 목적은 원고(매수인)는 피고(매도인)로부터 이 사건 부동산에 관한 소유권을 이전받고 피고는 원고로부터 매매대금을 지급받는 것에 있어 그 주된 채무는 피고의 소유권이전등기의무와 원고의 매매대금 지급의무라고 할 것이며, 다운계약서 작성 합의는 양도소득세와 관련한 피고의 편의를 보아 준다는 취지에서 이루어진 것으로 보이므로, 다운계약서 작성의무는 그 불이행이 있으면 이 사건 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 필요불가결한 채무라고 볼 수 없어 이 사건 매매계약의 주된 채무가 아닌 부수적 채무에 불과하고, 따라서 원고가 그 부수적 채무를 이행하지 아니하였다고 하여 피고가 이를 들어 그의 주된 채무의 이행을 거절할 수는 없고, 다만 계약 해제 등의 경우 손해배상액을 산정할 때 이러한 사정을 참작할 여지가 있을 뿐이라고 할 것이다”라고 판시했다(대법원 2015. 5.28. 선고 2014다236410 판결).

판결의 취지는, 부동산 매매계약에 있어 소유권이전등기의무와 대금지급의무가 주된 채무이지 다운계약은 부수적 채무에 불과하므로 부수적 채무를 이행하지 않았다는 이유로 주된 채무인 소유권이전등기의무를 거부할 수 없다는 것이다.

다운계약은 세금을 절감(?)할 수 있다는 달콤함이 있지만, 매수인이 추후 부동산을 되팔면서 실거래가 신고를 할 우려가 크고, 다운계약이 발각될 경우 가산세까지 물어야 하는 위험한 도박이라는 점에서 점점 사라질 것이다. 대법원 판결 역시 세금회피라는 탈법은 보호하지 않겠다는 취지의 ‘숨은’ 뜻이 있는 것으로 보인다. (중기이코노미 객원=법무법인 자연수 김광호 변호사)