매매가보다 높은 전셋값 ‘깡통전세’ 피해 급증

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Live 중기 ㅣ 경제일반 매매가보다 높은 전셋값 ‘깡통전세’ 피해 급증 사기 예방위해 전세금 반환보증 가입하고, 적절한 가격인지 확인을

기사입력2022-06-27 09:38

김재윤 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사

최근 소위 ‘깡통전세’로 인한 피해가 급증하고 있다. 이는 전세사기의 한 유형으로, 매매가 대비 전세가 비율이 높은 서울 외곽지역이나 수도권의 빌라 등에서 자주 발생한다.

보통 빌라의 경우 투자가치가 높지 않아 이에 거주하려는 자는 매매보다는 전세를 선호하게 되어 전세가율이 높은 편이다. 문제는 주로 사회초년생 내지 신혼부부들이 사회에 첫 발을 내딛으면서 보금자리로서 이러한 빌라 전세를 선호하는 경향이 있는데, 전세 거래 경험이 부족한 이들에게 적절한 매매가보다 높은 전세가, 즉 깡통전세로 빌라를 넘기는 자들로 인한 피해가 급증하고 있다는 것이다.

깡통전세는 거래 사례가 없는 신축빌라를 이용하는 경우가 많다. 건축주가 신축한 후 임차인을 모집하는 것처럼 위장을 하는데, 임차인 입장에서는 거래 사례가 없다 보니 적절한 매매가나 전세가를 산정하는데 어려움을 겪는 것이다. 이러한 일들을 돕기 위해 공인중개사들이 가담하는 경우도 있다. 사회초년생들은 전문가인 공인중개사의 말을 전적으로 믿는 경우가 많은데, 이를 이용해 적절한 전세가액임을 주지시키는 것이다.

전세계약이 이뤄진 후에는 전세목적물인 빌라가 매각되면서 건축주는 빠진다. 이 때 건축주는 신용불량자나 노숙자, 장애인 등 사회적 약자들에게 수수료를 주면서 명의만 가져가면 된다고 하며 매매계약을 체결한다.

이렇게 깡통전세 계약이 이뤄진 후 건물 소유자가 신용불량자 등 무자력자로 바뀌게 되면 여러 가지 문제가 발생하게 된다.

전세 거래 경험이 부족한 사회초년생들에게 적절한 매매가격보다 높은 전세가격, 즉 깡통전세로 빌라를 넘기는 자들로 인한 피해가 급증하고 있다.<이미지=이미지투데이>

가장 큰 피해를 입게 되는 경우는 주택임대차보호법에 따른 대항력 및 우선변제효를 받지 못하는 경우다. 이러한 대항력 및 우선변제효는 확정일자를 받은 다음 날부터 발생하는데, 전세금 잔금이 지급된 날에 명의가 바뀌거나 근저당권이 설정되면 같은 날 확정일자를 받는다고 하더라도 대항력은 하루 뒤에 발생하게 되므로 전세권이나 보증금을 보호받을 길이 없다.

새로운 대항력 및 우선변제효를 받는다고 하더라도 문제는 남아 있다. 빌라의 새로운 소유자는 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계하게 되는데, 이러한 새로운 임대인은 보통 신용불량자인 경우가 많아 이들의 채권자들이 임대인의 새로운 재산인 빌라에 경매를 신청함으로써 생기는 문제가 있다. 특히 이러한 임대인들은 건물 자체에 대한 세금조차 안 낼 가능성이 높고, 이러한 세금은 경매에서 임대차보증금반환채권보다 먼저 받아가는 경우가 있어 보증금 전액을 돌려 받기 어렵게 된다.

경매로 넘어 가지 않는다고 하더라도 전세계약기간이 끝나면 보증금을 돌려 받기 어렵게 될 것이다. 매매가액보다 높은 전세가액이 설정되어 있기 때문에 전세로 들어오려는 사람을 찾기도 어려울 것이고, 임대인은 자력이 없기 때문에 보증금을 내 줄 형편도 안될 것이다.

전세사기를 예방할 수 있는 방법은 전세금 반환 보증에 가입하는 것이다. 집주인이 보증금 반환을 해 주지 않으면 HUG(주택도시보증공사)가 대신 세입자에게 보증금을 내주고 집주인에게 구상권을 행사하는 상품이다. 다만 보증가입이 거절되는 경우도 있으므로 임대차계약서 작성 시 전세금 반환 보증 가입이 불가능할 때 계약금을 전액 돌려준다는 특약을 넣는 것이 좋다.

적절한 전세가액인지 확인하는 것도 중요하다. 공인중개사 사무소를 돌며 인근 부동산의 시세를 확인하는 것이 가장 정확하고, 국토교통부의 실거래가공개시스템이나 한국부동산원 홈페이지에서도 확인해 볼 수 있다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)