건축물분양법에서 정한 해제 사유 발생했다면

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경영정보 ㅣ 정책법률 건축물분양법에서 정한 해제 사유 발생했다면 약정 해제권…위반 중대성 상관없이 수분양자는 계약해제 가능

기사입력2025-08-21 17:11

김재윤 객원 기자 (law1@lawjnk.kr) ㅣ다른기사보기

부동산변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

부동산 분양광고 문자를 받고 호기심에 모델하우스를 방문했다가, 현장에서 분양사 직원의 유려한 영업 화법에 마음이 흔들려 곧바로 계약서에 서명하고 계약금까지 납입하는 수분양자가 적지 않다.

일반적으로 계약금만 지급한 경우라면 ‘단순 변심’이라도 계약을 해제할 수 있다. 단 전체 분양대금의 10%를 위약금으로 지급해야 한다. 하지만 중도금이 일부라도 납입된 상황이라면 계약 이행이 이미 착수된 것으로 보아 해제가 원칙적으로 불가능하다.

그러나 중도금 납입 여부와 상관없이 분양계약 체결과정에서 법령 위반과 같은 중대한 사유가 존재한다면 이를 근거로 해제할 수 있다. 실제로 전국 각지에서 분양계약 해제를 구하는 소송이 다수 제기되고 있으며 그 내용 역시 다양하다.

만약 분양사가 건축물 분양에 관한 법률(건축물분양법)을 위반했다면, 분양계약상 약정해제 사유가 될 수 있다. 건축물분양법 시행령에 따른 ‘분양사업자가 분양대상 건축물과 관련하여 동법을 위반하여 시정명령을 받은 경우, 벌금형 이상의 형을 선고받은 경우, 과태료 부과처분을 받은 경우에는 분양받은 자가 분양계약을 해약할 수 있다는 사항’을 분양계약서에도 기재하도록 하고 있다.

하지만 그간 하급심에서는 엇갈린 판결을 보여 준다. 건축물분양법 위반에 따른 해제 주장을 기각한 하급심 판례에 따르면, 단순히 시정명령이나 벌금형 처벌을 받았다는 것만으로는 부족하며, 그 위반 사항이 분양계약을 체결하지 않았을 것이라고 볼 수 있을 정도로 중대한 것이어야 한다고 보며, 수분양자에게 패소 판결을 내린 바 있다. 반대로 수분양자의 해제 주장을 인용한 하급심 판례 역시 존재해 실무에서 혼란을 일으켰다.

그러나 최근 이와 관련해 대법원이 유의미한 판결을 내렸기에 이에 주목할 필요가 있다. 이 사례는 시행사가 건축물분양법을 위반해 100만원의 벌금형을 받은 사안이다. 쟁점은 벌금 액수나 위반의 정도가 계약목적 달성에 중대한 영향을 미쳤는지 여부와 관계없이 분양계약서에 건축물분양법 시행령에서 정한 해제 사유가 명시되어 있다면, 그 사유가 발생하기만 하면 계약 해제 사유로 충분하다고 본 점이다.

즉, 분양의 목적 달성이 불가능할 정도로 중대한 사유가 아니더라도, 건분법에서 정한 해제 사유의 발생만으로 수분양자는 계약을 해제할 수 있는 약정 해제권을 행사할 수 있다.

이는 수분양자에게 유리한 판결이긴 하지만, 결국 개별적인 내용에 따라 법원의 판단이 달라질 가능성은 있다. 나아가 건축물분양법은 일부 목적물에만 적용이 되는 법률이며 분양사업자의 위법 사실뿐만 아니라 형사처벌·과태료·시정명령 등 사전 처분이 있어야 해제가 가능하다는 점을 유념해야 한다. 따라서 수분양자의 경제적 손실을 최소화하기 위해서는 사건 특성에 맞는 전문변호사의 도움을 통해 전략적으로 대응하는 것이 바람직하다. (중기이코노미 객원=부동산변호사닷컴 김재윤 변호사)

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