내후년부터 2천만원 이하 임대수입도 세금내야

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경영정보 ㅣ 세무회계 내후년부터 2천만원 이하 임대수입도 세금내야 지자체·세무서 두곳서 사업자등록…주택임대사업 제대로 알고하자

기사입력2017-11-01 12:20

채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) ㅣ다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사

정부의 8·2 부동산대책 발표 이후, 다주택보유자에게는 주택관리에 대한 고민이 깊어졌다고 한다. 투기지역이 새롭게 지정되면서, 다주택보유자가 투기지역 내 양도하는 주택에 대한 양도소득세 중과문제가 현실이 됐기 때문이다.

이에 따라 각종 언론 등에서는 3주택이상 보유자에게 본인이 거주하고 있는 주택이외 주택의 경우 주택임대사업자로 전환하라는 조언을 하고 있는 상황이다. 주택임대사업자등록을 하기 위한 구체적인 절차와 사업자등록 이후의 세무이슈를 알아본다.

주택임대사업자등록은 관할 지자체와 관할 세무서 두 곳에서

일반적으로 주택임대사업자등록은 세무서에서 진행하는 것으로 알고 있는 사람이 많지만, 세무서에서 주택임대사업자등록을 하기 위해서는 필수적으로 관할 지자체에서 임대사업자등록을 선행해야 한다. 여기서 관할 지자체란 임대주택 소재지 관할이 아닌 주민등록소재지 관할 시군구청을 말한다. 관할 지자체 임대사업자등록 절차와 구비서류는 다음과 같다.

©중기이코노미

양도세 등의 세제혜택을 받기 위해서 유의할 사항은 임대사업자등록만으로써 종결되는 것이 아니라, 임대조건신고를 해야만 장기임대주택으로서의 요건에 충족되는 임대기간을 인정받을 수 있으므로 신고를 누락해서는 안된다.

또 본인 주소지 관할 지자체가 아닌 물건지 관할 지자체에서 신고를 받고 있으므로 이 또한 유념해야 한다. 관할 지자체 임대사업자등록이 완료된 이후에는 주소지 관할 세무서에 주택임대사업자를 신청해야 하는데 그 절차 및 구비서류는 다음과 같다.

©중기이코노미

등록 후 임대조건변경신고, 사업장현황신고 누락하지 말아야

주택임대업을 영위하는 도중에 임차인 또는 임대조건이 변경되는 경우(임대차계약이 갱신되는 경우 포함)에는 변경·갱신 계약체결일로부터 3개월 이내에 물건지 관할 지자체 주택과에 임대조건변경신고를 해야 한다. 구비서류로는 변경·갱신 임대차계약서, 임차인 신분증 등이 필요하다.

임대조건변경신고시 월 임대료 및 임대보증금의 증액은 기존금액의 5%를 초과할 수 없다. 이를 어길시 변경신고가 반려되므로 임차료 산정에 유의해야 한다. 또한 기한내 신고를 하지 않는 경우에는 1000만원 이하의 과태료가 부과될 수 있으니 신고기한에 신경써야 한다.

주택임대사업자는 지자체에 신고하는 임대조건변경신고와는 별도로 관할 세무서에 신고하는 사업장현황신고를 함께 해야 한다. 사업장현황신고는 해당 사업연도 1월1일부터 12월31일까지 기간동안 임대현황을 이듬해 2월10일까지 세무서에 신고하는 절차다. 사업장현황신고서와 주택임대사업자 수입금액 검토표를 제출하면 된다.

연간 임대수입이 2000만원이 넘지 않는 사업자에게는 제출의무가 없지만, 국세청에서는 해당 사업자의 임대수입이 2000만원을 초과하는지 알수 없으므로 사업자에게 지속적으로 사업실적확인서를 제출하라는 안내문을 보내고 있으니 불필요한 오해가 생기지 않도록 2월10일까지 사업장현황신고를 해두는 것이 바람직하다. 연간 임대수입이 2000만원을 초과하면서 사업장현황신고를 누락하는 경우에는, 미신고 금액의 0.5%를 가산세로 부과하고 있으니 신고사항에 대해 잘 챙겨둬야 한다.

2019년부터 2000만원 이하 임대수입에 대해서도 세금 부과

일반적으로 주택임대사업자가 2주택이상 보유한 상태에서, 개인별로 주택임대사업금액 연간 2000만원까지는 한시적으로 비과세가 적용된다.

2000만원을 초과하는 경우에는 종합소득금액에 합산돼 과세되며, 2000만원을 초과하는 금액에 대해서만 과세되는 것이 아니라 전액 종합소득세로 과세된다. 한시적 비과세 적용은 2018년까지며, 2019년부터는 2000만원 이하 임대수입금액에 대해서도 14%세율로서 분리과세 된다. 구체적인 과세방법은 아래 표와 같다.