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부동산 ‘부담부증여’ 무조건 유리한 것 아니다

증여세·양도세 따져 봐야…다가구주택은 1세대1주택 비과세 안돼 

기사입력2022-01-03 00:00
채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) 다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사
다주택자에 대한 양도소득세와 보유세가 강화되고 있는 가운데 여러 가지 절세방안 중 대다수는 직계존속에게 증여하는 방안을 계획하고 있다. 세금전문가들은 단순한 증여보다는 오히려 임대보증금 또는 담보대출이 설정돼 있는 채로 증여하는 부담부증여 방식을 추천하고 있는데, 이 부담부증여는 왜 절세에 도움이 되는지 그리고 특별히 유의해야할 사항은 무엇일까?

 

일반적인 증여세는 증여하는 가액에 일정한 증여공제액을 차감한 금액에 증여세율을 곱해 계산한다. 하지만 부담부증여는 증여하는 재산에 채무가 설정돼 있다면 그 채무액까지 차감해 증여세를 계산한다. 증여가액에서 채무액을 차감하는 이유는 수증자가 증여자의 부채를 승계받았으므로 실질적인 부의 이전은 그 차감액만큼만 이뤄진 것으로 보아야하기 때문이다.

 

한편, 증여자의 채무가 수증자에게 이전되어 채무자 본인에게는 무상으로 채무가 상환된 효과가 발생했으므로 채무가액에 대해서는 이를 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산한다.

 

주변 세금전문가들은 증여세만 발생하는 경우보다 증여세와 양도세가 같이 발생하는 경우를 절세방안이라고 추천하는 것일까? 이는 모든 경우에 해당하는 것이 아니라 증여하고자하는 부동산의 가격이 크게 상승하지 않은 경우에 국한한다.

 

예를들어 수도권에 아파트 2채를 보유한 상황에서 그 중 한 채는 3년전 1.5억원에 분양받아 현재 시가가 3억원이고 이중 1억원이 전세보증금이라고 가정해보자.

 

이 아파트를 성인자녀에게 증여하는 경우에 발생되는 증여세는 3000만원이다[(시가 3억원 채무액 1억원) × 20% - 누진공제 1000만원]. 만약 전세보증금이 없었다면 증여세는 5000만원으로 계산된다(시가 3억원 × 20% - 누진공제 1000만원).

 

전세보증금으로 인해 증여세가 2000만원이 절감된 것으로 확인되나, 채무액에 대해서는 양도소득세가 발생되므로 이 또한 비교해 보아야한다. 시가 3억원중 1억원이 채무액이므로 시가 대비 채무액 비율은 33%. 해당 아파트의 시세차익은 1.5억원이므로 이중 양도세 대상이 되는 가액은 5000만원이다. 2주택자에 대한 양도세율을 반영해 계산하면 약 1800만원으로 계산된다.

 

증여자의 주택 수와 시세차익 금액에 따라 부담부증여가 유리할 수도 있고 단순증여가 유리할 수도 있으니 증여세율과 양도소득세율 비교를 해보아야 한다.<이미지=이미지투데이>
위 사례의 경우 증여세와 양도세를 모두 더하면 약 4800만원이고 보증금이 없는 경우 5000만원의 세금이 발생될 것이므로, 200만원의 절세효과가 발생한다고 할 것이다. 그러나 증여자의 보유주택 수가 2주택이 아닌 3주택의 경우에는 양도세로 납부해야 하는 세금이 약 2300만원이므로 보증금이 있는 경우 오히려 300만원의 세금이 추가로 발생된다.

 

다만, 가정을 달리해 위 아파트의 매입가액이 현 시세와 동일하다면, 시세차익이 없는 경우이므로 양도세가 발생하지 않고 증여세만 3000만원이 계산돼 2000만원의 절세효과를 누릴수 있게 되는 것이다. 또한 시세차익이 있다하더라도 1주택 소유자가 부담부증여를 하는 경우에도 1세대1주택 비과세 규정이 적용돼 양도세가 발생하지 않게되므로 상당한 절세효과를 볼 수 있다.

 

정리해보면, 증여자의 주택 수와 시세차익 금액에 따라 부담부증여가 유리할 수도 있고 단순증여가 유리할 수도 있으니 증여세율과 양도소득세율 비교를 해보아야 한다는 것이다.

 

여기서 1세대1주택자의 부담부증여는 증여세 계산에 매우 유리한 것으로 볼 수 있다. 하지만 세무컨설팅 전문가들도 가끔 놓치고 있는게 있다. 바로 다가구주택의 부담부증여다.

 

다가구주택은 다세대주택과 달리 건축법상 단독주택으로 보고 있으며, 세법상으로도 다가구주택 전체를 부분별로 양도하지 않고 하나의 매매단위로 해 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있다.

 

하지만 부담부증여 건에 있어서 국세청은 판단을 달리하고 있다. 국세청 유권해석에 따르면, 다가구주택을 하나의 매매단위로 해 양도해야하지만, 부담부증여의 경우에는 하나의 매매단위로 양도한 것이 아니라 실질 특성상 양도부분과 증여부분으로 별도 구성된 것이므로 다가주주택 전체를 1주택으로 볼 수 없다고 했다.

 

이렇게 판단하면, 다가구주택에 5가구가 거주했다고 하면 1주택자가 아닌 5주택자로 적용된다는 것이고, 1세대1주택 비과세로 판단한 것이 다주택자 3주택 이상 30% 가산율 적용에 장기보유특별공제까지 배제되므로 양도세에 매우 큰 차이가 발생하게된다.

 

부동산 증여에 있어 부담부증여의 방법이 무조건 유리한 것이 아니라 여러 가지로 검토해서 판단해야 할 것이고, 다가구주택의 부담부증여 방법은 1세대1주택 비과세 적용이 어려운 것으로 사료되므로 이는 피하는 것이 바람직하다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)

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