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장사 안돼 폐업한다 했는데 권리금 왜 비싸지

상가 중개 권리금의 비밀…“+α 붙어 금액 차이 발생” 

기사입력2022-09-16 15:59
강성민 객원 기자 (y2kteius@naver.com) 다른기사보기

(사)대한가맹거래사협회 강성민 협회장, 가맹거래사
코로나 여파로 장사가 제대로 되지않아 폐업을 한다는 점포인데, 권리금으로 수천만원 많게는 몇억원이 넘는 금액을 요구하고 있다는 소식이 들린다. 대부분 공인중개사사무소에서 이런 황당한 경험을 마주하게 되는데, 어떻게 된 일일까?

 

지난 2015513, 관례적으로 거래됐던 권리금이 상가임대차보호법에 신설되면서 제도화됐다. 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인·임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다(상가건물임대차보호법 제10조의3 1).

 

권리금은 흔히 바닥권리금, 영업권리금,시설권리금으로 구분된다. 바닥권리금은 위치, 상권, 배후지의 감정평가 기준을 바탕으로 유추해볼 수 있으며, 영업권리금은 통상 월순수익×10~12개월을 기준으로 하는 것이 일반적이다. 시설권리금은 감가상각에 따라 달라지며, 통상 매년 20%를 삭감해 3~5년 정도가 지난 경우에는 시설권리금을 인정받기가 어려운 것이 현실이다.

 

감정평가를 통해 권리금을 산정하는 방법이 있지만, 대부분의 영업장이 손익계산서 상의 매출과 실제 매출간에는 차이가 있기 때문에 정확한 권리금 가치를 평가하기는 어렵다. 그래서 감정평가를 받기보다는 단순히 상대방이 받고자 하는 금액만이 권리금이 되는 것이 일반적이다.

 

가맹거래사이자 공인중개사로 활동하며 다수 가맹본부의 점포개발 업무를 맡고 있는 ()대한가맹거래사협회 정지성 진흥위원은 양도인이 받고자 하는 권리금에 또 한번 가 붙는다, “+α는 일부 중개업소에서 암암리에 진행되는 권리금 작업이라고 설명했다. 그러면서 현행 공인중개사법상 중개보수에 대한 기준은 법정요율이 정해져 있지만, 권리금에 관한 보수는 별도로 정해진 바가 없다, “이를 악용해 양도인이 받고자 하는 금액에 를 보수로 추가해 총권리금으로 양수인에게 소개한다고 밝혔다.

 

즉 공인중개사의 입김이 들어가, 실제 양도인이 양도하고자 하는 금액과 적게는 수백만원 많게는 수천만원의 금액 차이가 생기게 되는 것이다.

 

()대한가맹거래사협회는 실제 가치와 차이가 있는 권리금에 대해 양수인은 전혀 보호를 받지 못하고 있다. 현행 제도에서 양도인의 권리금을 보호하는 기능은 존재하지만 양수인의 보호를 위한 조항이 없다, “공정한 시장질서률 위해선 정확한 권리금 산정기준을 마련해야 하고, 또한 제도적으로 권리금을 법정 중개대상물로 규정해 이에 따른 초과보수 취득 시 처벌조항을 신설하는 것도 하나의 방법이 될 수 있을 것이라고 했다. (중기이코노미 객원=대한가맹거래사협회 강성민 협회장)

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