전세금 보험, 만능 아니다…전세사기 피하려면

프린트

오피니언 ㅣ 키워드이슈 전세금 보험, 만능 아니다…전세사기 피하려면 금감원 “계약종료 2개월 전 갱신거절 통보해야”

기사입력2024-02-14 00:00

A씨는 2년 기간의 아파트 임대차계약을 한 뒤, 보증금을 반환받지 못할 위험에 대비해 이사하는 즉시 전입신고와 확정일자를 받고, 전세금보장신용보험에 가입했다. 임대차계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않아, 보험사에 보험금 지급을 청구했지만 거절을 당했다. 보험사는 임대차계약이 끝나기 2개월 전까지 계약갱신의사가 없음을 임대인에게 통지하지 않았다는 이유를 들었다.

금융감독원은 “임대인의 보증금 미반환 등 채무자의 채무불이행에 따른 채권자의 손해를 보상받기 위해 신용·보증보험을 이용하면서 약관의 중요사항을 알지 못해 불이익이 발생할 우려가 있다”며, 관련 사례와 대응방안을 13일 안내했다.

전세나 월세 보증금을 보장하는 보험은 채권자(세입자)가 자신을 위해 가입하는 신용보험과, 채무자(집주인)가 채권자(세입자)를 위해 가입하는 보증보험이 있다. 통상 용어가 혼용되지만, 가입 주체에 따라 차이가 있다.

A씨 사례의 경우, 금감원은 “임차인이 임대차계약 만료 2월전까지 임대인에게 계약갱신 거절의사를 통지하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우, 동일한 내용의 새로운 계약이 체결된 것으로 본다”고 설명했다. 그 이후 발생한 보증금 미반환 사고는 “별개의 임대차계약에 대한 것으로 보험계약 보상범위에 속하지 않아 요구사항 수용권고가 어렵다”는 것이다.

금융감독원은 전월세 보증금 반환을 위한 신용·보증보험을 이용하면서 약관의 중요사항을 알지 못해 불이익이 발생할 우려가 있다며, 관련 사례와 대응방안을 안내했다. <이미지=이미지투데이>

또, 이같은 경우에 대비해, “임대차계약 갱신 후에도 보험의 보상을 받기 위해서는 보험계약을 갱신해야 한다”고 안내했다.

유사사례로, “임대차기간 중 매매, 증여, 상속 등으로 주택의 소유권이 제3자에게로 이전되고, 새로운 임대차계약을 체결한 경우” 역시도 보험계약을 변경하지 않으면 보험사고 발생시 보상을 받지 못할 수 있다고 덧붙였다.

반면, 임대인이 변경되더라도 별도의 임대차계약을 체결하지 않은 경우에는 새로운 임대인이 기존 임대인의 보증금 반환의무를 승계하게 되므로 기존 보험계약 효력은 유효하다. 다만, 이때도 “임대인이 변경된 사실을 알게 되면 보험사에 알리고 관련 안내를 받는 것이 안전하다”고 금감원은 덧붙였다.

아파트 시세가 하락했을 때 보험가입 거절 가능

보증금 반환 관련 보험을 언제나 가입할 수 있는 것도 아니다.

B씨는 아파트를 임차해 거주중인 상황에서 역전세 관련 언론기사를 보고, 보증금을 반환받지 못할 것이 걱정돼 보험사에 보험가입을 문의했다. 하지만 아파트 시세가 하락했다는 이유로 보험 가입을 거절당하자, 금감원에 민원을 제기했다.

금감원은 이 사례에 대해 “보험사는 임차주택의 매매시세와 보증금 등의 차액을 기준으로 보험계약 인수지침을 운영하고 있다. 이 지침에 따라 평가된 위험정도에 따라 보험가입을 거절할 수 있다”며, 민원인에게 요구사항 수용권고가 어렵다고 안내했다.

실제로 전세금보장신용보험은 주택의 매매시세가 보증금의 일정수준 이하로 하락한 경우에는 보험에 가입할 수 없다. 구체적인 수준은 보험사별, 보험가입 시기별로 차이가 있다.

따라서 임대차계약 체결시 전세가율(보증금 대비 매매시세의 비율)이 높은 경우 임차주택 가액 변동에 따라 보험 가입이 거절될 수 있어 임대차계약 체결 즉시 보험에 가입하는 것이 안전하다.

금감원은 아울러 “전세금보장신용보험은 임차주택 매매시세가 보증금의 일정수준을 넘는 경우에만 가입할 수 있어, 임대차계약을 체결하기 전에 보험 가입 가능 여부를 확인해야 한다”고 설명했다.

또, 보증금 전액을 보험가입금액으로 가입할 수 있지만, 보험가입금액이 보증금보다 적은 보험으로는 가입이 안된다고 덧붙였다. “임차인은 보험사에 주택의 점유를 이전하고 일부 보증금만 받게 되므로, 나머지 보증금은 임대인에게 별도로 반환받아야 되는 피해가 발생”하기 때문에 이 경우는 인수하지 못한다는 것이다.

이와 함께 “전세금보장신용보험 계약자는 보험기간 중 임차주택에 계속 거주해 우선변제권을 유지한 경우가 아니면 보상을 받지 못할 수 있다”는 점과, “보증보험은 계약자의 채무불이행에 따른 피보험자의 손해를 보상하는 보험으로, 계약자의 사정으로 보험을 중도 해지할 경우 피보험자의 동의가 필요하다”는 점도 강조했다. 중기이코노미 이창호 기자