“지방 소도시 중심 깡통전세 경각심 가질 시점”

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Live 중기 ㅣ 경제일반 “지방 소도시 중심 깡통전세 경각심 가질 시점” 전세가율 80%인 아파트의 거래 비중이 25% 넘어

기사입력2024-02-19 14:19

이창호 기자 (xg139@junggi.co.kr) ㅣ다른기사보기

최근 아파트 매매가격과 전세가격의 격차는 줄어드는 추세인 것으로 나타났다. 깡통전세 우려가 높아지는 대목이다. <이미지=이미지투데이>

아파트 전세가격이 매매가격의 80% 이상인 거래가 전체의 25%를 웃도는 것으로 나타났다. 이를 두고 깡통전세에 대한 경각심을 가질 시점이라는 지적이 나왔다.

19일 부동산R114에 따르면, 2월16일 현재 전국 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)은 54.3%으로, 지난해 7월21일 53.9% 이후 가장 높은 수치로 조사됐다.

부동산R114는 “통상 아파트는 비아파트에 비해 전세 대비 매매가격이 높아 깡통전세 위험이 낮은 것으로 인식”되지만, 비수도권 위주로 전세보증금이 매매가의 80% 이상인 거래비중이 늘고 있다며 “전세 임차인들의 주의가 요구된다”고 밝혔다.

실제로 국토교통부 실거래가 자료를 통해 분기별로 같은 아파트(동일단지 및 면적)에서 매매와 전세계약이 모두 1건 이상 체결된 사례를 찾아 실거래 최고가의 격차를 확인한 결과, 최근 매매가격과 전세가격의 격차는 줄어드는 추세인 것으로 나타났다.

지난 2023년 1분기만 해도 6847만원이었던 격차는 2분기 1억539만원, 3분기 1억1587만원으로 점차 확대되는 추이였으나, 4분기 들어서 5325만원으로 크게 줄어들었다. 새해 들어 1월에는 4332만원까지 격차가 좁혀졌다.

권역별로 보면, 수도권의 매매가와 전세가 격차는 2023년 1분기 1억8039만원에서 3분기 2억6340만원까지 벌어졌지만, 4분기에는 1억7599만원으로 좁혀졌다. 새해 1월에는 차이가 1억6107만원까지 줄어들었다.

지역별로 보면, 지난해 4분기 기준 서울이 4억6592만원으로 가장 큰 매매가와 전세가 차이를 보였다. 반면 경북(427만원), 전북(922만원), 충북(1541만원) 등은 매매가와 전세가의 차이가 작은 것으로 나타났다.

부동산R114는 “전세와 매매 간 가격 차가 좁아지면 갭투자, 깡통전세 문제가 발생할 수 있다”며, “주택시장이 위축된 지방에서 전세가율이 높게 형성돼 있다는 점을 감안하면 갭투자 등 투자수요 활성화에는 한계가 있으며, 오히려 ‘깡통전세’를 경계할 필요가 있다”고 지적했다.

아파트 전세거래, 25%는 깡통전세 우려

부동산R114는 매매 대비 전세가격 비율이 80% 이상인 경우를 깡통전세가 의심되는 거래로 보고, 전국 아파트 실거래 자료에서 이같은 거래의 비중을 분석했다.

그 결과, 2023년 1분기 26.0%였던 깡통전세 우려거래 비중은 2분기 19.4%, 3분기 19.7%를 기록했으나 4분기 들어 25.9%로 뛰어올랐다. 한 분기만에 깡통전세 의심 거래의 비중이 6.2%p 늘어난 것이다.

권역별로 보면, 수도권의 경우 비중이 상대적으로 낮은 반면, 비수도권의 비중은 크게 높았다. 수도권의 깡통전세 의심거래 비중은 2023년 2분기(10.9%)와 3분기(10.8%)에 10% 수준이었으나, 4분기에는 15.6%로 급증했다.

같은 기간 비수도권의 깡통전세 의심거래 비중은 2023년 2분기(29.7%)와 3분기(30.9%)에 30% 수준이었으나, 4분기에 36.4%까지 치솟았다. 새해 들어 1월에는 그 비중이 39.2%에 달하는 것으로 나타났다.

지역별로 보면, 2023년 4분기 전세가율이 80% 이상인 거래비중은 전북(57.3%), 충북(55.3%), 경북(54.2%), 경남(48.1%) 등 비수도권에서 높게 나타났다. 반면 서울(5.1%), 세종(7.5%), 제주(12.9%), 경기(19.0%), 인천(19.9%) 등은 상대적으로 비중이 낮았다.

부동산R114는 “실거래가로 살펴본 ‘깡통전세’ 비중은 실제보다 과다하게 계산될 수 있다”면서, “매매는 시세 대비 저렴한 급매물 위주로, 전세는 이전 대비 오른 가격으로 계약되고 있어서”라고 이유를 들었다.

하지만, “아파트값 하락, 전셋값 상승으로 전세가율이 상승하고 있다는 점을 감안하면, 지방 소도시 중심으로 깡통전세에 대한 경각심을 가질 시점으로 판단된다”고 분석했다. “이런 주택은 전세금보증보험 가입이 제한되거나, 보증금 반환이 어려울 수 있어 거래 시 각별한 주의가 요구된다”는 것이다. 중기이코노미 이창호 기자