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추가 공사가 맞는지, 공사비용은 적절한 것인지

공사대금의 적정성 확인…법원 감정절차 

기사입력2024-04-03 00:00
윤희창 객원 기자 (hcyoon@chlawfirm.k) 다른기사보기

법무법인 청향 윤희창 변호사
도급계약으로 진행되는 건축공사에서, 최초 착공단계에서는 발주자와 수급인 공히 신속한 준공과 신속한 공사대금 수령을 목표로 해 같은 방향으로 전진한다고 볼 수 있다. 그러나 기성률이 올라가고 준공이 다가오면, 발주자(조속한 사용승인 및 분양)와 수급인(추가 공사에 대한 공사비 증액 정산)은 서로 다른 이해관계를 가지게 되는 바, 그에 따라 파생되는 추가 공사의 공사대금과 관련된 문제가 발생할 수 있다.

 

건축공사의 경우 상대적으로 작은 규모의 건물이라 할지라도 시공 중 설계상 문제, 관할관청의 시정·권고사항, 발주자의 변심, 수급인의 시공여력 등 다양한 사유로 당초 계약 공사범위를 넘어 추가 공사를 시행하는 경우가 비일비재하다. 추가 공사는 크게 당초 공사와 동일성을 유지하되 양적으로 범위를 넓히는 경우 당초 공사의 동일성을 넘어 다른 공정을 추가하는 경우 공사 범위에는 변화가 없으나 자재 및 설비를 질적으로 증감하는 경우로 분류되며 이에 대한 공기 변동이 수반된다.

 

기성률이 올라갈수록 발주자는 조속히 준공하고 사용승인 허가를 받아 분양하길 희망하나, 직접 공사를 하는 수급인으로서는 추가 공사에 따른 공사비 증액이 불가피하니 해당 부분까지 정산하면 추가 공사 완료 후 사용승인을 받을 수 있게 하겠다는 입장을 취하게 된다. 이때 수급인이 주장하는 공사가 실제로 기존 공사와 구별되는 추가공사가 맞는지, 해당 추가 공사에 소요되는 물량과 비용이 적절한지 등에 대한 발주자의 불확실성으로 인해 소송으로 귀결되는 경우가 발생하는 것이다.

 

감정의 기준=추가 공사에 대한 법원감정은 최초 공사도급계약 내용을 기준으로 수급인이 제출한 추가 공사가 기존 공사 범위를 벗어난 새로운 공사에 해당하는지 여부를 판별하는 것이 우선이다. 감정인은 원래의 설계도, 시방서를 검토해 기존 공사의 내역과 범위를 확정하고, 이를 근거로 추가 공사 범위를 판단하게 된다.

 

수급인이 자재를 빼돌렸다거나 설계수량대로 시공하지 않았다고 주장하는 경우 재판부는 설계 도서를 기준으로 했을 때의 투입물량을 감정해 적정 공사비를 산출하도록 명하고, 실제 투입된 물량과 비교해 실제 공사비를 산정한다. 이때 추가 공사의 각 공종에 투입되는 비용이 개별 단가로 약정돼 있는 경우 일반적으로 해당 단가에 따르게 되는바, 발주자가 약정된 단가의 적정성까지 다투고자 하는 경우 개별 단가에 대한 감정을 감정범위에 함께 포함시켜야 한다.

 

감정인은 감정 대상건물의 연면적, 사용승인일, 총 공사비를 기본적인 기준으로 유사한 비교사례를 선별하고, 각 공종별(건축공사, 토목공사, 설비공사, 전기공사 등) 재료비, 노무비, 경비 단가를 세부 품목별로 산정해 차액을 확인하는 방법으로 공사비를 비교한다. 개별 단가에 대한 감정에는 한국건설기술연구원이 발표하는 건설공사 표준품셈이나 물가조사 공인기관의 물가정보, 시세 등이 응당한 기준이 될 수 있으므로 수급인은 자재 구입영수증, 비용지출 내역, 하도급계약서, 세금계산서 등을 지출해 도급계약상 금액이 적정했다는 신빙성을 확보하기 위한 노력을 해야 한다.

 

따라서 감정평가금액은 수급인이 작성한 견적서 금액과 달리 감정인이 조사한 일응의 기준에 따라 실제 해당 공사를 완성했다면 지불됐을 금액을 기준으로 추정해 산출되며, 특별한 건축공법이나 자재 등 추가적으로 가치를 부여할 수 있는 경우 이를 반영하고, 비교군을 설정하기 어렵거나 경미한 공사 부분은 제외하는 경우도 있다.

 

건축공사의 경우 상대적으로 작은 규모의 건물이라 할지라도 다양한 사유로 당초 계약 공사범위를 넘어 추가 공사를 시행하는 경우가 비일비재하다. <중기이코노미 자료사진>
감정결과의 효용=위와 같은 과정을 거쳐 감정평가금액을 산출하게 되고, 그 결과값보다 발주자가 실제로 지불한 공사대금이 현저히 크다면 결국 재판부는 수급인이 일위대가(단위 공사에 소요되는 재료비와 노무비를 계산한 값)를 과다하게 산정했다고 해석할 것이다.

 

그러나, 아래 판결례에서 알 수 있듯 감정평가금액과 발주자가 실제 지불한 공사비와의 차액이 반드시 수급인의 반환 의무로 귀결되는 것은 아니다.

 

#1. 당사자들은 추가 공사에 실제 사용된 철근 및 콘크리트 물량에 따라 공사대금을 정산하기로 합의하고 발주자가 공사대금으로 6000만원을 지급하였으나, 감정인의 감정결과에 의한 공사비는 3100만원이므로 차액인 2900만원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 주장한 사안에서, 수급인이 작성한 견적서상 예상 공사비는 5800만원, 예상 이윤은 5%290만원으로 총 예상 공사대금은 6090만원이며, 상호 해당 금액에 합의하였고, 발주자가 지급한 공사대금은 해당 금액을 하회한다. 또한, 감정결과에도 불구하고 수급인이 실제 지출한 공사비는 5700만원으로 견적서상 예상 공사비와 거의 동일하다. 감정결과에 따라 실제 사용된 철근, 콘크리트 무게는 견적서에 기재된 물량과 큰 차이가 없으므로 과다 계상한 것으로 단정하기 어렵다(창원지방법원 201862697 판결).

 

#2. 당사자들은 최초 신축공사 계약 후 공사도중 전체 공사대금을 71500만원으로 증액하고 공사기간을 연장하는 계약을 체결하였고, 공사를 완료하여 발주자가 공사대금으로 71500만원을 지급하였는데, 감정인이 공사비 감정기준에 따라 표준품셈, 시중노임단가, 거래가격 등을 참고하여 산정한 공사비는 51000만원이다. 그러나, 공사대금은 공사비 감정기준 외에도 발주자와 시공사의 협상능력, 시공사의 이윤, 시공능력 등 여러 가지 요소를 고려하여 결정하는 것이므로 공사대금이 부당하게 과다한 금액이라고 단정할 수 없다(통영지원 2016가합10632 판결).

 

위와 같이 법원 감정절차는 공사대금의 적정성을 객관적으로 검증할 수 있는 수단이긴 하나, 감정평가금액 그 자체만으로 소송의 승패를 예단할 수는 없는 것이므로 발주자로서는 감정평가금액과 실제 공사비 사이에 현저한 차이가 발생하게 된 원인이 수급인의 고의·과실에 있음을 간접적으로나마 입증하는 부가적인 사실을 뒷받침할 수 있어야 할 것이다. 반대로 수급인으로서는 감정평가금액과 실제 공사비 사이의 차이 외에 견적서 작성 및 실제 비용 지출 등 일련의 과정에는 귀책이 없었음을 적극적으로 방어해야 할 것이다. (중기이코노미 객원=법무법인 청향 윤희창 변호사)

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