중도금 낸 후 잔금 어렵다면 분양계약 해제 가능한가

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경영정보 ㅣ 정책법률 중도금 낸 후 잔금 어렵다면 분양계약 해제 가능한가 방문판매법·건축물분양법 위반이라면 입증을 통해 해제할 수 있어

기사입력2025-06-27 09:25

김재윤 객원 기자 (law1@lawjnk.kr) ㅣ다른기사보기

부동산변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

최근 금리 변동에 따라 부동산 시장의 불확실성이 커지면서 분양계약 해제를 원하는 수분양자가 늘고 있다. 경기 침체와 높은 분양가로 인해 계약 체결 후에 마음을 바꾸는 이들이 많기도 하고, 광고 내용과 실제 조건에 차이가 있어 이에 따라 분쟁이 발생하기도 한다.

실제로 분양계약 해제와 관련된 소송 건수는 최근 몇 년 사이 빠르게 증가했다. 일반적으로 분양계약을 체결한 후 중도금을 납부하기 전까지는 계약자가 계약금을 돌려받지 않는 조건으로 계약을 해제할 수 있다. 단순 변심이더라도 위약금을 지급하는 조건으로 정리될 수 있다.

하지만 이미 중도금 단계를 넘어섰다면 해제 과정이 더욱 복잡해질 수 있다. 이 단계에서는 분양사의 동의 없이는 해제가 힘들기 때문에 단순히 자금이 부족하다는 등의 수분양자 개인 사정으로는 해제가 힘들고, 분양사 측의 기망행위 등 명백한 귀책사유가 있어야 한다.

만약 분양사의 법률 위반 행위가 있었다면 분양계약 해제와 더불어 계약금 반환을 요구할 수 있지만, 모든 수분양자가 위약금 없이 계약 해제가 가능한 것은 아니다. 따라서 해제가 가능한 정당한 사유를 명확히 따져보는 것이 우선이다.

수분양자들의 계약해제 요청을 받아 사건을 검토해 보면, 분양대행사가 길거리 호객행위를 통해 모델하우스를 보여주며 계약을 종용하거나, 광고 문자나 전화·SNS를 통해 목적물을 홍보하고 계약 체결을 유도하는 경우가 많다. 이러한 행위는 방문판매법에 따라 일정 기간 내 청약 철회가 가능하다. 실제로 이러한 법적 근거를 바탕으로 빠르게 법적 대응을 해 계약금 전액을 반환받고, 위약금 없이 해제에 성공한 사례가 많다.

또한 일명 ‘초치기’ 방법인, 계약금을 입금하는 순서대로 거래가 진행된다는 홍보로 인해 1초를 다툴 정도로 서둘러 계약이 진행되었다면 건축물분양법에 따라 처벌의 대상이 될 수 있다. 해당 법에 따르면, 분양사업자는 분양 광고에 따라 분양받을 자를 ‘공개모집‘ 해야 한다. 하지만 선착순 모집 방식은 공개적으로 사람들을 모으는 것이라고 볼 수 없으므로 법령 위반으로 인정받을 수 있다.

벌금형 이상의 처벌 대상이 된 거래는 중도금 납부를 했더라도 대부분의 분양계약서에 기재되어 있는 것처럼 계약을 해제할 수 있다. 다만 건축물분양법은 모든 부동산 목적물에 적용이 되는 것이 아니기 때문에 초치기 방법으로 분양을 받았다고 하더라도 본인의 목적물이 법에 적용되는지 검토가 필요하다.

현재 수분양자가 체결한 계약 과정에서 건축물분양법, 방문판매법 등을 위반한 요소가 많아 계약 해제 및 대금 반환을 위한 법적 대응에 들어간 사건이 다수 진행 중이다. 하지만 분양계약 해제가 쉽다고 생각해서는 절대 안 된다. 유효한 증거를 수집 후 자신의 상황에 적합한 해제 근거를 찾아 초기에 어떻게 대응하느냐에 따라 분쟁의 흐름이 결정된다. (중기이코노미 객원=부동산변호사닷컴 김재윤 변호사)

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