상가명도소송 필요하다면 임차인 권리부터 확인

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경영정보 ㅣ 정책법률 상가명도소송 필요하다면 임차인 권리부터 확인 계약갱신 요구권·권리금 회수기회 등 권리 파악이 우선

기사입력2024-09-19 13:27

김재윤 객원 기자 (law1@lawjnk.kr) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

상가건물 임대차보호법은 상가임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정하며, 국민 경제생활의 안정을 보장으로 하는 법이다. 이로 인해 상가건물에 임대차를 체결해 영업을 하는 임차인은 최초 임대차계약 체결일로부터 최대 10년까지 계약을 갱신할 수 있는 권리를 행사해 안정적으로 경제활동을 이어갈 수 있다.

하지만 해당 법은 임대인이 임차인의 계약갱신 요청을 거부하고 임대차계약을 해지할 수 있는 사유도 규정하고 있다. 여기에는 3기분에 달하는 차임이 연체되거나 임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 목적물의 전부 혹은 일부를 전대한 경우 등이 포함된다.

그러나 임대차계약 기간이 종료되거나 적법하게 계약갱신을 거부할 수 있는 사유가 있어 계약해지를 통보했는데도 불구하고 임차인이 상가 인도를 거부하면, 결국 임대인은 ‘명도소송’을 제기해 집행이 가능한 판결문을 확보한 뒤 강제집행 절차를 거쳐야 한다. 명도소송이란 임차인이 부동산에 대한 점유 권한이 없어진 상태에서 무단으로 점유를 지속하는 경우 목적물의 소유자 즉, 임대인이 부동산의 인도를 청구하는 소송이다.

하지만 법리에 비춰봤을 때 계약을 해지할 수 있는 정당한 사유가 없는데 상가명도소송을 제기하거나 권리금 회수기회 등 임차인 권리를 전혀 고려하지 않게 된다면, 임대인이 역으로 임차인에게 손해배상 청구를 당할 수도 있으니 주의해야 한다.

물론 최초 임대차계약의 체결일로부터 10년이 초과된 경우 임대인은 임대차계약을 더 이상 연장하지 않아도 된다. 그러나 이런 상황에서도 고려해야 하는 것은 임차인의 ‘권리금’이다. 차임 3기 연체, 무단 전대 등의 특별한 사정이 없다면, 임차인은 임대차계약 만기 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수기회를 보호받게 된다. 권리금 보호기간 내 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우, 임차인은 권리금 손해에 대한 상당액을 임대인에게 청구할 수 있다.

부동산 명도소송이 필요한 상황이라면 임차인의 상가임대차보호법 상 권리를 파악하는 게 우선이다. 상대가 계약갱신 요구권, 권리금 회수기회 등의 권리 주장이 가능한 상황이라면, 무리하게 소송을 제기하기보다는 합의 등 현실적인 방법을 임대차·부동산전문변호사와 함께 찾아볼 필요가 있다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)

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