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강제경매 ‘실체상 흠’ 매각결정 항고사유 안돼
임의경매는 담보권 없거나 소멸 이유 항고…경매절차 개관
- 기사입력2015-11-09 00:00
정인호 객원 기자 (inj1223@gmail.com) 다른기사보기
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경매는 크게 강제경매와 임의경매로 나누어진다. 강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류하고 이를 현금화해 그 매각대금으로 채권자가 금전채권을 확보하는 것을 목적으로 하는 강제집행절차다. 강제경매에 있어 매각은 그 성격이 사법상의 매매라고 할 수 있으므로 미성년자의 매수신청은 무효이고, 매수인의 선의취득이 인정된다.
법률사무소 ‘참벗’ 정인호 변호사강제경매에 대비되는 것이 임의경매다. 임의경매는 그 실행에 집행권원(판결문, 공정증서 등)을 필요로 하지 않는 경매, 즉 담보권실행 등을 위한 경매를 말한다. 임의경매는 저당권 등 담보권의 실행으로써 행해지는 것과 민법, 상법, 기타 법률의 규정에 의해 재산의 보관 또는 정리, 가격보존 등의 목적으로 그 목적물을 현금화하는 것이 있다. 예컨대 공유물분할을 위한 경매, 변제자의 변제공탁을 위한 경매 등이다.
강제경매절차(임의경매 역시 강제경매절차를 준용하도록 하고 있다)는 목적물을 압류해 현금화한 다음 채권자의 채권을 변제하는 3단계로 진행된다. 먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 해 매각부동산을 압류하고, 법원사무관 등은 관할등기소에 강제경매신청의 기입등기를 촉탁해 등기관이 등기부에 기입등기를 하도록 하고, 경매개시결정문을 채무자에게 송달한다. 다음에 현금화의 준비절차로 집행관에게 부동산 현황에 대해 조사토록 하고 감정인에게 매각부동산을 평가하게 해 그 평가액을 참작, 최저매각가격을 정한다.
이 절차가 끝나면 법원은 매각 및 매각결정기일을 지정해 이를 공고한다. 매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 매각을 실시해 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각을 허가할 지 여부를 결정한다. 허가할 매수가격의 신고가 없는 경우에 법원은 최저매각가격을 내리고 다시 매각기일을 정해 새로 매각을 실시한다. 매각허가여부의 결정에 대해 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다.
<자료=정인호 변호사>매각허가결정이 확정됐을 때에는 법원이 대금지급기한을 정해 매수인에게 대금지급을 명한다. 매수인이 대금을 완납한 경우에 채권자의 경합이 없거나 그 대금으로 각 채권자의 채권 및 비용을 변제하기에 충분하면 각 채권자에게 이를 지급하고, 각 채권자의 채권 및 비용을 변제하는데 부족하다면 배당절차를 실시한다. 매수인이 대금을 완납한 경우에는 매수인이 취득한 권리의 등기를 촉탁한다. 매수인이 대금을 지정한 기한까지 모두 내지 않았을 때는 차순위 매수신고인에 대한 매각허가여부를 결정하고 차순위 매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명한다.
매수인은 매각허가결정이 있은 후에는 매각부동산의 관리명령을, 대금완납 후에는 인도명령을 신청할 수 있다. 강제경매는 판결문, 공정증서 등 집행권원이 필요하며, 그 정본에 집행문을 부여한 집행력있는 정본에 기해 경매가 실시된다. 따라서 강제경매의 신청에는 집행할 수 있는 일정한 집행권원을 적어야 하고, 또 신청할 때 집행력 있는 정본을 붙여야 한다.
그러나 임의경매는 피담보채권의 변제를 받기 위해 경매의 신청권이 인정되므로 집행권원이 필요없으며, 그 신청서에 담보권의 존재를 증명하는 근저당권설정계약서 등의 서류를 내도록 돼 있다.
강제경매는 집행력 있는 정본이 존재하는 경우에 한해 국가가 강제집행권을 실행하기 때문에 일단 유효한 집행력 있는 정본에 기해 매각절차가 완결된 때는 후일 그 집행권원에 나타난 실체상의 청구권이 부존재·무효라든가 매각절차 완료시까지 변제 등의 사유로 소멸됐다고 하더라도 매각절차 자체에 문제가 없다면 매수인은 경매 목적물의 소유권을 취득한다.
반면, 임의경매에 있어서는 담보권자의 담보권에 기한 경매를 국가기관이 대행하는 것에 불과하므로 담보권에 이상이 있으면 그것이 매각허가결정의 효력에 영향을 미치게 돼 결과적으로 매수인은 매각부동산의 소유권을 취득하지 못하게 된다.
따라서 강제경매에서는 집행채권의 부존재, 소멸, 변제기의 연기 등과 같은 실체상의 흠은 청구이의의 소로써만 이를 주장할 수 있고, 경매개시결정에 대한 이의사유나 매각허가에 대한 이의사유 또는 매각허가결정에 대한 항고사유가 되지 못한다. 이에 반해 임의경매에서는 담보권의 부존재, 소멸, 피담보채권의 불발생, 변제기의 연기 등과 같은 실체상의 흠도 경매절차에 영향을 미치므로, 이해관계인은 이러한 실체상의 흠을 이유로 경매개시결정에 대한 이의를 할 수 있고, 또한 매각허가결정에 대한 이의 및 매각허가결정에 대한 항고를 할 수 있다.
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