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지역주택조합 “추가분담금 없다” 얘기하는데

변동 가능성 큰 사업…일반 분양금 가까운 분담금 발생 가능성 높아 

기사입력2022-03-29 00:00
김재윤 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) 다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사
A씨는 2016년경에 서울 광진구에 있는 K지역주택조합에 가입했다. 가입 당시 조합측은 지구단위계획이 통과됐다는 설명과 함께 중도금은 무이자로 잔금과 함께 납부하면 되고, 일반 분양가보다 저렴한 분담금이 책정돼 있는데 이러한 분담금은 확정분담금이므로 추가분담금이 없다고 하면서, 확정분담금에 대한 안심보장증서도 발급해 주겠다고 했다.

 

A씨는 이러한 조합측의 설명을 듣고 K조합에 가입했고, 내집 마련의 부푼 기대를 안게 됐다. 하지만 시간이 지날수록 A씨의 기대와는 달리, 사업에 잡음이 들리기 시작했다. 가입 당시 조합측은 중도금은 대출로 진행하면 된다며 이를 계약서에도 기재했으나, 정기총회를 열어 중도금을 선납하는 안건을 통과시키면서 중도금을 선납하지 않으면 2기 체납 시 조합에서 제명하겠다며 말을 바꿨기 때문이다.

 

그럼에도 A씨는 중도금 조건이 바뀐 것이 불만이었지만, 가입 이후 많이 오른 서울 집값을 생각하며 처음 정한 분담금만 늘어나지 않는다면 좋은 조건이란 생각에 중도금을 선납했다.

 

그런데 중도금 선납을 결정하는 총회가 있은 지 1년도 안 돼 조합 측에서는 총회를 열어, 사업부지의 가격이 올라 어쩔 수 없이 분담금을 늘릴 수밖에 없다며 기존 분담금의 약 20% 정도의 추가분담금을 납부하기로 하는 결의를 했다.

 

그렇다면 A씨의 경우, 확정분담금을 보장하는 안심보장증서를 믿고 조합에 가입했는데 추가분담금 결정을 이유로 조합에서 탈퇴하거나 계약을 해제할 수 있을까? 만일 불가능하다면 확정분담금을 보장하는 안심보장증서는 효력이 있을까?

 

지역주택조합 사업의 가장 큰 장점은 일반 분양보다 싸게 내 집을 마련할 수 있다는 것이다. 하지만 조합 가입 시 계약서에 기재된 분담금은 참고사항일 뿐, 결국 일반 분양금에 가까운 분담금이 발생할 가능성이 높다는 것을 알아야 한다.<이미지=이미지투데이>
우선 지역주택조합사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행된다.

 

따라서 그 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있으므로, 사업 추진과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리·의무의 변경이 당사자가 예측가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 채무불이행이나 사정변경으로 인한 계약의 해제를 인정할 수 없다는 것이 대법원의 판례다(대법원 2019. 11.14. 선고 2018212467 판결).

 

즉 지역주택조합사업은 변동 가능성이 매우 크기 때문에 계약서에 이러한 변동 가능성에 대해 기재가 돼 있다면, 당사자가 예측 가능한 범위를 초과하지 않는 이상 계약은 유효하다는 것이다. A씨의 경우 추가분담금이 전체 분담금의 20% 내외인데, 이 정도는 예측 가능한 범위 내라는 것이 대체적인 법원의 태도다.

 

다만, 확정분담금 특약을 기재한 안심보장증서에 대해서는 아직 대법원의 명시적인 판단은 없지만, 하급심에서는 대체적으로 계약의 해제 내지는 무효를 인정하고 이에 따라 조합에 납부한 돈 전액의 반환을 인정하고 있다.

 

확정분담금 특약은 계약서상 분담금 증액이 가능하다는 조항의 특약이므로 이러한 특약에도 불구하고 추가분담금을 부담하지 아니할 경우 조합가입계약에 명시된 아파트를 공급할 수 없다는 입장을 취한 것은 확정분담금에 아파트를 공급해야 하는 특약상 의무를 이행하지 아니할 의사를 표명한 것으로 봄이 타당하다는 이유로 계약해제를 인정하거나(의정부지방법원 2020. 11.10. 선고 2019가단138283), 추가분담금 납부에 대한 총회 결의에 따라 확정분담금 특약은 무효가 되고 조합원의 경우 이러한 특약이 없었다면 계약을 체결하지 않았을 것으로 보이므로 전체 계약이 무효가 된다(수원지방법원 2019. 12.17. 선고 2019가단521539 판결)고 보고 있는 것이다.

 

지역주택조합 사업의 가장 큰 장점은 일반 분양보다 싸게 내 집을 마련할 수 있다는 것이다. 하지만 일단 조합원을 가입시키기 위해 터무니없이 싼 금액의 분담금을 제시하면서 한편으로는 이러한 분담금이 변동 가능하다고 계약서에 기재돼 있는 경우가 많다. 지역주택조합 사업은 오랜 시간을 필요로 하는 경우가 많기 때문에 분담금은 늘어 날 수밖에 없다. 따라서 조합 가입 시 계약서에 기재된 분담금은 참고사항일 뿐, 결국 일반 분양금에 가까운 분담금이 발생할 가능성이 높다는 것을 알아야 한다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)

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