남의 땅 위에 내 건물의 일부가 들어서 있다면

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경영정보 ㅣ 정책법률 남의 땅 위에 내 건물의 일부가 들어서 있다면 내 땅이 아님을 알면서 점유한 경우 ‘점유취득시효’ 인정되지 않아

기사입력2022-12-27 09:50

김재윤 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사

토지의 경계를 침범해 남의 땅 위에 내 건물의 일부가 들어 선 경우, 20년이 경과하면 해당 토지에 대해 점유취득시효를 이유로 소유권을 주장할 수 있을까?

우리 대법원은 점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우, 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 할 것이므로 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어졌다고 할 것(대법원 1997. 8.21. 선고 95다28625)이라고 하면서, 악의의 무단점유 즉 내 땅이 아님을 잘 알면서 경계를 침범하고 점유한 경우에는 타주점유로서 점유취득시효가 인정되지 않는다고 본다.

A씨는 포천에 위치한 한 임야에 관해 2019년 협의분할에 의한 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 해당 토지는 1971년 구 ‘임야소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법’에 의해 A씨의 부친이 소유권보존등기를 마친 땅이었는데, 부친이 사망한 이후 이를 관리하는 과정에서 문제가 있음을 알게 됐다.

A씨의 땅과 인접한 곳에 이웃인 B씨가 건물을 신축해 사용하고 있었는데, B씨가 건물을 신축하고 사용하고 있던 천막시설과 담장 경계가 A씨의 토지 일부를 침범하고 있었던 것이다. A씨는 B씨에게 이를 문제 제기했는데, B씨는 적반하장격으로 20년 이상 사용하고 있었다며 점유취득시효를 주장하며 소유권이전등기 소를 제기하기에 이르렀다.

대법원은 악의의 무단점유 즉 내 땅이 아님을 잘 알면서 경계를 침범하고 점유한 경우에는 타주점유로서 점유취득시효가 인정되지 않는다고 본다. <이미지=이미지투데이>

점유자는 민법 제197조에 따라 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연한 점유로 추정받기 때문에, 이러한 추정을 깨고 점유자의 소유권 취득을 막으려면 본래의 부동산 소유자가 타주점유임을 증명해야 하는데 B씨는 이를 이용했다. 자신은 자주점유가 추정되며 경계를 침범한다는 것을 알지 못했다는 것이었다.

이에 대해 A씨는 B씨 건물의 건축물현황도나 토지이용계획도에는 이 사건 경계 침범의 천막 및 담장 부분이 표시돼 있지 않았고, 위법한 증개축으로 시정지시를 받은 사실을 비춰봤을 때 B씨는 해당 천막과 담장은 경계를 넘어 설치된다는 것을 이 과정에서 알고 있었을 것이라고 반박했다.

이에 대해 법원은 B씨의 담장 경계의 점유부분 면적은 87㎡로 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도에 이르고 있었고, 건축물현황도나 토지이용계획도에 따라 볼지라도 B씨는 자신이 점유한 부분이 A씨의 토지 일부라는 사실을 점유 개시 당시부터 알고 있었던 타주점유라고 봄이 타당하다고 봤다.

이는 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도에까지 이르는 경우에는 당해 건물의 건축주는 자신의 건물이 인접 토지를 침범해 건축된다는 사실을 건축 당시에 알고 있었다고 보는 것이 상당하다고 할 것이고, 이 경우 그 침범으로 인한 인접 토지의 점유는 권원의 성질상 소유의 의사가 있는 점유라고 할 수 없다는 우리 법원의 판결 태도에 따른 것이었다(대법원 1997. 1.24. 선고 96다41335 판결, 대법원 1998. 11.10. 선고 98다32878 판결, 대법원 1999. 5.25. 선고 98다62046 판결 등 참조).

이와 같이 자주점유가 인정되기 위해서는 점유권원의 성질에 따라 소유의 의사가 있어야 한다. 소유의 의사가 없는 점유인 경우를 살펴보면, ▲임대차계약에 의한 점유 ▲토지 매도로 인도 의무가 있는 매도인의 점유 ▲명의수탁자의 점유 ▲인접 토지 일부를 매수·취득했는데 착오로 타인의 토지 부분을 공부상 면적을 상당히 초과해 점유한 경우 ▲점유개시 당시 소유권 취득의 원인이 되는 법률행위 및 요건이 없음을 알면서도 타인의 부동산을 점유한 경우 ▲처분 권한이 없는 자로부터 이를 알고도 취득한 경우 ▲법률행위가 무효임을 알고도 그 행위를 통해 취득 및 점유한 경우 등을 들 수 있다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)

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