‘상생임대주택’…거주요건 없이 양도세 비과세

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경영정보 ㅣ 세무회계 ‘상생임대주택’…거주요건 없이 양도세 비과세 1세대 1주택 비과세 적용시 2년 이상 거주한 것으로 인정

기사입력2023-03-01 00:00

채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) ㅣ다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사

올해 초 강남3구와 용산구를 제외한 전국 전지역이 조정대상지역에서 해제되면서, 해당지역의 주택을 취득 후 양도시 1세대 1주택 양도세 비과세를 위한 거주요건이 면제됐다.

하지만 조정대상지역에서 해제되기 전에 주택을 취득한 경우에는 과거 규정에 따라 취득 후 2년 이상 보유 및 거주요건을 충족해야 비과세를 적용받을 수 있다.

그럼에도 불구하고 정부에서는 주택수급 문제를 해결할 방안으로 상생임대차계약을 맺고 있는 주택에 대해서는 거주요건을 충족하지 않더라도 양도세 비과세를 받을 수 있는 특례를 규정하고 있다. 이를 상생임대주택 특례라고 한다.

상생임대주택 특례 규정에는 크게 3가지 정도의 혜택이 있다.

첫째, 1세대 1주택 비과세 적용시 2년 이상 거주한 것으로 인정받는다.

둘째, 장기보유특별공제율 적용시(보유기간별 4%, 거주기간별 4%) 거주요건을 충족한 것으로 인정받는다.

셋째, 거주주택 비과세 적용시 상생임대 요건을 갖춘 주택은 거주요건을 충족한 것으로 인정받는다.

이같은 혜택을 인정받기 위해서는 아래의 요건을 충족해야 한다.

첫째, 직전 계약 대비 임대료 및 보증금을 5% 이내 인상한 신규(갱신) 임대계약이어야 한다.

둘째, 직전 계약이 1년6개월 이상 유지된 계약이어야 한다.

셋째, 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상이어야 한다.

여기서 유의해야할 점이 있는데, 상생임대주택 특례를 적용받으려면 직전 임대차계약에 따른 임대기간이 1년6개월 이상이어야 한다는 점이다. 직전 임대차계약이란 주택을 취득한 후 체결한 임대차계약을 말한다. 주택을 취득하기 전에 매수계약을 체결한 상태에서 체결한 임대차계약이나, 매도인과 체결한 임대차계약을 승계하는 형태의 임대차계약은 직전 임대차계약에 해당하지 않는다는 점에 유의해야한다.

또한 임대기간에 대한 판단도 유의해야하는데, 실제 임대기간이 2년 이상이어야 한다. 예를 들어 2022년 7월에 임차인과 임대차계약을 2년으로 갱신했으나, 임차인의 일방적인 사정으로 임차인이 2023년 6월말에 조기퇴거할 경우에는 그 귀책사유가 임차인에게 있다하더라도 상생임대차계약에 해당되지 않아 1세대 1주택 특례규정을 적용받을 수 없다(서면-2022-법규재산-1236). 반대로 임대계약서상 기간은 1년이었지만 묵시적 갱신 등으로 신규 계약체결 없이 실제 2년 임대한 경우에는 상생임대주택으로 인정받아 1세대 1주택 특례규정을 적용받을 수 있다.

©중기이코노미

보통의 주택 취득은 잔금시점에 이뤄지고 잔금 이후 체결한 임대차계약이어야 한다는 것이 상생임대주택의 요건이지만, 지역주택조합의 조합원으로 참여해 주택을 취득한 사람들이 준공 후 임차인과 임대차계약을 체결한 경우 해당 임대차계약이 직전 임대차계약으로 인정된다. 여기서 지역주택조합원이 취득하는 주택의 취득시기는 잔금일이 아닌 사용승인일(준공일)이 되므로 잔금 전에 임대차계약을 했더라도 사용승인일 이후 임대차계약을 체결한 것이라면 상생임대주택으로 인정받을 수 있다.