급매물 피해막으려면…특약사항 기재로 위험 예방

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경영정보 ㅣ 정책법률 급매물 피해막으려면…특약사항 기재로 위험 예방 매도인이 부정행위 못하도록 계약…부동산 매매 계약시 유의사항

기사입력2025-04-10 16:08

이정진 객원 기자 (yjjlaw@naver.com) ㅣ다른기사보기

법무법인 지유(서울) 이정진 대표변호사

#. A사의 대표 B는 공장의 신설이 필요해 공장부지를 알아보던 중, 중개사로부터 수도권 인근에 급매로 나온 공장 건물 및 부지를 소개받아 매매계약을 체결했다. 매도인인 C는 급매를 위해 시가보다 낮게 가격을 책정했고, 계약일 현재 설정돼 있는 근저당권을 잔금 지급과 동시에 말소시키기로 하는 특약 이외에 다른 특약없이 매매계약서를 공인중개사가 작성해 양측에 교부했다.

이후 B가 중도금을 C에게 지급하고, 잔금 지급기일에 매수한 공장 건물 및 부지의 등기부등본을 확인한 후 잔금을 지급했으나, 이후 소유권이전등기가 경료된 등기부를 열람해보니, 잔금일에 C를 채무자로 하는 새로운 근저당권 설정등기가 경료돼 있었다.

급매물 취득시 불측의 피해…특약사항 기재로 예방

사업용 토지나 건물을 매매로 취득하는 경우, 통상의 경우에는 공인중개사의 중개하에 큰 문제없이 거래가 완료되나, 급매로 나와 있는 매물 취득시에는 유의할 필요가 있습니다.

매도인 측이 대출금 상환 또는 수표·어음금 지급 자력이 없는 경우 소유 부동산을 급하게 처분할 수 있으며, 나쁜 마음을 먹는 경우에는 매매계약을 체결한 후에도 제3자를 채권자로 하는 근저당권 등 담보를 설정하는 경우가 있습니다.

특히 잔금 지급과 동시에 소유권이전을 하게 되는데, 소유권이전등기 경료에 수일이 소요되므로 이를 악용해 잔금 지급일에 매수인 몰래 담보권을 설정해 매수인이 피해를 볼 수 있는 경우도 있습니다.

매도인의 불법행위를 막기 위한 특약사항 예시

① 매도인은 계약일 현재 등기부에 기재된 근저당권 등 담보권 외에 계약부동산에 설정된 가등기, 담보권 등 소유권의 행사를 제한하는 사유나 제세공과금 기타 부담금의 미납 등이 없음을 확인한다.

② 잔금 지급시 매도인과 매수인은 등기부등본을 새로 발급 및 열람하여 해당 매매물건에 가등기, (근)저당권, 지상권, 임차권, 기타 소유권의 행사를 제한하는 사유나 제세공과금 기타 부담금의 미납 등이 없음을 상호 확인한 후, 이상이 없을 시 매수인은 매도인에게 잔금을 지급한다.

③ 잔금 지급 후 잔금 지급시 없음을 확인했던 가등기, (근)저당권, 지상권, 임차권, 기타 소유권의 행사를 제한하는 사유나 제세공과금 기타 부담금의 미납 등의 사실이 밝혀진 경우 매수인은 본 매매계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 매수인에게 매매대금을 반환하는 이외에 손해배상으로 계약금의 배액을 배상하여야 하며, 이외에 위약벌로 계약금의 3배에 해당하는 금액을 매수인에게 지급하여야 한다. 손해배상과 위약벌에 대해서는 매도인의 대표이사가 이를 연대보증하기로 한다.