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상가분양 계약 전 ‘약속’은 확인서 받거나 녹음

신도시 ‘공급과잉·高임대료’, 공실 가능성 염두…상가분양 분쟁 유형 

기사입력2022-06-13 11:11
정하연 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) 다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사
과거에는 아파트나 상가가 어느 정도 건설을 진행한 이후 분양이 이뤄졌으나, 2013년도 이후 법적 규제가 완화되면서 선분양이 시작됐다. 눈으로 실물을 보지 않더라도 도면만을 확인한 뒤 상가분양 계약을 체결하기 때문에 분쟁이 발생할 가능성이 높다.

 

상가분양과 관련한 분쟁이 적지않게 발생하고 있는 것인데, 첫 번째로 상가분양대행사에서 수요가 높은 지역이기 때문에 전매 차익을 보거나 프리미엄을 누릴 수 있다”, “전매를 보장하겠다등의 설명으로 분양을 부추겨서 수분양자가 계약서를 쓰고 계약금을 송부했는데 추후 전매 등을 요구하면, 대행사에서는 그런 말을 한 적이 없다며 발뺌하는 경우다.

 

광고나 홍보직원의 설명만 믿고 상가분양 계약을 하는 경우 만약 문제가 생겼다면, 계약파기나 계약금 반환을 요구하는 사람이 적극적으로 사실을 입증해야 한다. 하지만 시행사나 대행사 등 분양팀에서 확언했던 설명들은 계약서나 광고 전단지를 찾아봐도 나오지 않는다.

 

이를 방지하기 위해서는 분양계약을 진행할 때 적극적으로 녹음을 하는 것을 권한다. 또한 분양팀에서 어떤 내용을 약속한다면, 확인서를 써달라고 요청하거나 상가분양계약서에 기입해달라고 적극적으로 요구해야 한다.

 

신도시에 지어지는 상가의 경우 공급과잉과 높은 임대료 조건 등으로 상권이 형성되기 전까지 임차인을 찾지 못해 공실이 될 가능성이 높다. <이미지=이미지투데이>
두 번째로 바로 투자수익을 확신할 수 없다는 것이다. 분양사 측에서 상가 활성화가 곧 이뤄질 곳이기 때문에 투자 승인율이 5%~7% 보장된다는 솔깃한 설명을 덧붙이지만, 상가는 분양 시 고가의 분양가가 책정돼 있어 분양 후에 예상수익을 내는 것이 쉽지 않다.

 

특히 신도시에 지어지는 상가의 경우 공급과잉, 높은 임대료 조건 등으로 인해 상권이 형성되기 전까지 임차인을 찾지 못해 공실이 될 가능성이 높아 무리하게 대출을 받아 계약을 진행할 경우 손실이 클 가능성이 있다.

 

신도시 상가의 공실이 많아지는 이유를 살펴보면, 지구단위 계획단계에서 1995년도에 만들어진 신도시계획자료를 사용하다보니 상업용지의 비율이 맞지 않아 공급과잉 현상이 발생하고 있으며, 코로나19 사태 등으로 인해 소비심리 자체가 많이 위축돼 소비패턴 자체가 변화했다는 점을 꼽을 수 있다.

 

또한 높은 분양가로 인해 임대료가 높아질 수밖에 없는데 수분양자가 5%~7%의 투자수익률을 보장받기 위해서는 15평형 기준 분양가가 10억원이었다면 연간 월세를 500만원 가까이 받아야 가능하다. 이 정도의 월 차임은 상권이 활성화된 서울지역에서도 낮은 월세가 결코 아니다. 상권이 형성될지 아닐지 모르는 신도시에서 영업을 시작할 임차인을 구하기는 굉장히 어려워지는 것이다.

 

이미 신도시 상가분양을 완료한 수분양자라면, 상가 활성화를 위해 임차인을 받는 것을 추천한다. 필연적으로 임대료 조건을 낮춰서 임차인을 구해야 할텐데, 상가건물임대차보호법 상 상가 임대료 제한선 5%가 존재하는 상황에서 월세를 낮춰서 임차인을 받기는 부담이 될 수 있다. 이 때는 렌트프리 기간을 늘리거나 임대차계약서 자체에 월세 인상을 예정해두고 1년 차의 월세액, 2년 차의 월세액을 미리 규정해두는 방법이 있다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 정하연 변호사)

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