오피스텔과 분양권은 ‘주택 수’에 포함이 될까

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경영정보 ㅣ 세무회계 오피스텔과 분양권은 ‘주택 수’에 포함이 될까 ‘1세대1주택’ 비과세 신고해 가산세 받기도…양도세 신고 실수 많아

기사입력2024-03-08 16:23

채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) ㅣ다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사

부동산 투자에 관심이 많은 일부 자산가를 제외하고, 보편적인 거주자의 경우 ‘양도세 신고’를 자주 접하지 못하다보니 종종 실수를 하는 경우가 있다.

일례로 최근 오피스텔 투자자가 많아지면서 주거용으로 임대한 오피스텔이 주택에 해당돼 다른 주택 양도시 1세대1주택 비과세를 받지 못한 사례가 자주 확인된다.

2018년 4월 A아파트를 5억원에 취득한 후 2023년 12월에 10억원에 양도했던 사례인데, 2020년 중에 주거용 오피스텔을 취득했으나 매도자는 건축물대장상 업무시설로 돼있어 주택에 해당되지 않는 것으로 판단해 1세대1주택 비과세로 신고했다. 하지만 국세청은 1세대2주택으로 보아 가산세 포함 1.5억원을 부과했다.

소득세법에서는 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 ‘사실상 주거용으로 사용하는 건물’을 주택으로 보고 있으므로 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하는 경우 오피스텔은 소득세법상 주택에 해당된다. 아파트 양도 전에는 오피스텔, 레지던스, 생활형숙박시설을 사실상 주거용으로 사용하는 경우 소득세법상 주택에 해당하므로 오피스텔 등을 보유한 경우 주택 해당 여부를 미리 확인해야 한다.

사실상 주거용으로 사용하는 경우에 2주택으로 보는 것이므로 실제 임차인이 사무실 용도로 사용하고 세금계산서를 발행 및 부가세 신고를 성실히 하는 경우에는 1주택 비과세 적용이 가능하다. 물론 사실상 주거용으로 판단하는 것이 주관적일 수도 있겠지만, 아래의 대법원 판례를 참고해보면 판단에 도움이 된다.

©중기이코노미

2021년 1월 이후 취득한 분양권이 주택 수에 포함돼 다른 주택 양도시 1세대1주택 비과세를 받지 못한 사례 또한 빈번하게 실수하는 사례중 하나다.

2021년 2월 A아파트 분양권을 취득한 후 2021년 5월에 서울 소재 빌라를 6억원에 취득하고 2023년 7월 9억원에 양도한 경우 해당 양도인은 1세대1주택자로 비과세 신고했으나, 국세청에서는 가산세 포함 9000만원을 부과했다.

주택 취득 당시 분양권을 보유하고 있었다면 해당 분양권을 언제 취득했는지 확인이 필요하다. 소득세법 규정에서는 2021년 1월 이후에 취득한 분양권은 주택 수 계산시 포함되기 때문이다. 또한 분양권 취득시기는 일반적인 취득시기(잔금청산일)와 달리 분양계약일이 아닌 청약 당첨일이 그 취득시기로 판단하므로 날짜 계산에도 유의해야 한다.

마지막으로는 아파트 양도시 자본적 지출액, 양도비 등 필요경비를 공제누락하는 사례가 많다. 매매를 하는 과정에서 중개사 및 세무사의 도움을 받는 경우에는 그러한 일이 없겠지만, 납세자 본인이 자진해 신고하는 경우 종종 누락하는 경우가 발생한다.

소득세법상 열거된 필요경비는 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등이 있는데 여기서 자본적 지출액에는 베란다 샷시비, 난방시설 교체비, 방 확장 공사비 등이 해당되고, 중개수수료 또한 필요경비로 공제가 가능하다.

다만, 자본적 지출액, 양도비 등에 해당하는 비용은 적격증빙서류 등을 제출해야 필요경비로 인정받을 수 있으므로 이러한 비용 지출이 있을 경우 증빙서류를 잘 보관하는 것이 양도소득세 절세에 도움이 된다.