토지거래허가구역 지정, 공급대책과 병행해야

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오피니언 ㅣ 칼럼 토지거래허가구역 지정, 공급대책과 병행해야 ‘10·15 부동산대책’…토지거래허가구역의 순기능과 역기능

기사입력2025-10-30 00:00

함영진 객원 기자 (yjham@wooribank.com) ㅣ다른기사보기

우리은행 함영진 부동산리서치랩장

약 2,200여개 단지 40만여 호가 토지거래허가구역으로 묶인 강남 3구와 용산구는 올해 9월30일 토지거래허가구역 기간 만료를 앞두고, 향후 1년 3개월간 재지정이 결정(2025년 9월17일)됐다. 9·7 주택공급확대방안 이후에도 이들 지역의 집값 상승 흐름이 지속한 데다 가을 이사철 전세가 상승 흐름이나 내년 서울 아파트 입주 물량 감소 등을 고려해 가수요 차단을 고려한 조치였다.

최근엔 강남권 토지거래허가규제를 피해 한강 벨트로 아파트 매입수요가 재유입되자, 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역(2025년 10월20일~2026년 12월31일)을 서울 전역으로 확대하고, 경기도 12개(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남) 지역까지 규제를 늘리는 ‘10·15 부동산대책’을 발표하기에 이르렀다.

상대적으로 집값 오름세가 덜한 서울 노원·도봉·강북구, 금천·관악·구로구까지 부동산 규제 수위를 바짝 조이며 만에 모를 집값 상승 풍선효과를 전면 차단코자 고육지책을 단행한 것이다.

토지거래허가구역은 실거주 수요자만 거래할 수 있도록 사전 허가를 받게 하는 규제로, 수요억제 정책 가운데 가장 강력한 수단으로 꼽힌다.

토지거래허가구역 지정은 시장에 단기 안정신호를 줄 수 있으나, 공급 확충 없이는 근본적 해결책이 되기 어렵다. <이미지=클립아트코리아>

물론 토지거래허가구역 지정의 장점은 분명하다. 우선 단기투기 수요와 갭투자를 차단해 시장 과열을 막고, 실수요 중심의 안정적 거래를 유도한다. 특히 서울권은 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 강하고 강남 집값이 다른 지역의 가격 흐름을 견인하는 상징적 의미가 크기 때문에, 방치할 경우 수도권 전역으로 가격 불안이 퍼질 위험을 간과할 수 없다. 또한, 가계대출 규제와 함께 가수요를 줄이는 즉각적 효과가 커, 정부가 부동산 세금을 건드리지 않고도 단기 매수 심리를 누를 수 있는 수단이 된다.

하지만 부작용도 만만치 않다. 거래가 위축되면서 매물이 잠기고 적은 거래 속에서도 호가가 잘 안 떨어지는 현상이 나타날 수 있다. 실제 강남 3구와 용산구는 정부 규제로 거래가 줄긴 했으나 거래량 감소 대비 가격이 하락하지 않는 경직성이 확인된 바 있다. 또 장기간 규제가 지속하면 실수요자의 주거이전이 불편해지고 전·월세 매물 출회까지 감소하는 문제가 발생한다. 특히 대기수요가 남아 있는 상황에서 구역 지정과 해제 시점을 틈타 일시적으로 수요가 몰리며 거래량이 출렁이거나 가격이 상승하는 움직임을 무시할 수 없다. 지난 9월 서울 성동·마포구 등 한강 변은 토지거래허가구역 지정 가능성에 “더 늦기 전에 사야겠다”라는 포모(Fear Of Missing Out) 수요가 유입되며 집값이 올랐었다.

토지거래허가구역 지정은 시장에 단기 안정신호를 줄 수 있으나, 공급 확충 없이는 근본적 해결책이 되기 어렵다. 수도권 일대 토지거래허가구역 광역화는 현시점에서 과열 차단을 위한 유효한 카드가 될 수 있으나, 장기적으론 공급 대책과 병행해야 시장 불안을 근본적으로 해소할 수 있다고 본다.

토지거래허가구역이 최상위 부동산 수요억제책인 만큼, 시장 상황을 주기적으로 점검해 지구지정을 신중히 검토해야 한다. 강력한 규제만으로는 ‘상급지 갈아타기’ 수요와 한강 변 주거 선호를 완전히 억누르기 어렵다. 중장기적으로는 유동자금의 흐름을 분산할 수 있는 투자처 발굴과 공공과 민간의 협력을 통한 주택 공급 확대 방안을 추진하는 것이 바람직하다. (중기이코노미 객원=우리은행 함영진 부동산리서치랩장)