청약가점↑ 특별공급 자격 있다면 분양시장을

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Live 중기 ㅣ 경제일반 청약가점↑ 특별공급 자격 있다면 분양시장을 민간택지 분양가상한제 시행…분양권 전매규제, 실거주 의무 있어

기사입력2020-09-02 13:28

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

현재 서울지역 3.3㎡당 아파트 분양가는 2928만원으로 지난해 2665만원보다 9.8% 올랐다. 같은 시기 경기도와 인천시도 6.5%와 22%씩 각각 인상되며, 분양시장의 인기만큼 분양대금에 대한 수요자의 부담이 커졌다.

하지만 지난 7월28일부터 민간택지 분양가상한제(분상제)가 본격 시행되며, 분상제 적용지역의 분양가 상승은 다소 숨을 고를 전망이다. 분양가상한제는 분양아파트의 가격 안정화를 위해 택지비와 기본형 건축비에 건설사의 적정이윤 등 가산비를 보태 분양가를 산정한 뒤 그 가격 이하로 신규 분양하게 된다.

2019년 10월28일까지 관리처분인가를 신청한 재개발·재건축 조합 및 사업계획 승인을 신청한 주택조합(리모델링 주택조합 제외) 중 올해 7월28일까지 입주자 모집공고를 신청한 경우에는 민간택지 분양가상한제를 피할 수 있도록 한 ‘주택법 시행령’의 경과조치가 7월28일 종료되며 투기과열지구 내 민간 정비사업지의 분양가상한제가 본격화됐다.

현재 민간택지 분양가상한제가 적용되는 지역은 서울 18개구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평) 309개동과 경기 3개시(광명·하남·과천) 13개동 등 총 322개동 등이다. 분상제를 적용받게 되면 지방자치단체의 분양가심사위원회로부터 분양가 승인을 받아야 하는데, 현재 HUG(서울도시보증공사)가 분양보증서 발급과정에서 고분양가 심사를 통해 정하는 분양가보다 5∼10% 정도 낮아질 것으로 기대하고 있다.

올해 서울에서 분양가상한제가 적용될 지역의 공급예정 물량은 총 4만6691가구이고, 경기도 3개시에서는 총 8135가구다.<이미지=이미지투데이>

실제 올해 서울지역의 분양가 구간별(공급면적별) 분양 물량의 비중(%)은 3억원 이하 0.2%, 3~6억원 이하 19.98%, 6~9억원 이하 29.51%, 9~15억원 이하 37.3%, 15억원 초과가 13.09%를 보이고 있다. 9억원 초과 고가아파트 공급비중이 무려 50.39%로 총 공급량의 절반이나 되는 상황에서 분상제 시행으로 급등하는 분양가 인상에 제동을 걸 전망이다.

다만 향후 당첨을 위한 청약경쟁률과 최저 청약가점(당첨 커트라인)은 더 치열해질 수 있다. 현재 서울지역의 1순위 청약경쟁률은 60.9 대 1로, 지난해 32.3 대 1보다 한층 치열해 졌다. 지난 7개월간 23만6693명이 청약통장을 사용하는 등 적극적으로 분양시장에 뛰어들고 있기 때문이다. 올해 1순위 평균 최저가점은 56.5점으로 지난해 51.8점보다 4.7점 높아졌다.

일부 낮아질 분양가 매력과 9월부터 민영공급에 생애최초 주택 구매자를 위한 특별공급 물량이 신규 배정(7~15%)되면, 일반분양 물량 비중(42~50%)이 감소해 청약경쟁률은 종전보다 더 치열해 질 것이다.

올해 서울에서 분상제가 적용될 지역의 공급예정 물량은 총 4만6691가구이고, 경기도 3개시에서는 총 8135가구다. 분양가 등 사업이윤 통제로 건설사가 장기적으로 공급을 줄일 것이라는 우려감이 없는 것은 아니나, 과거와 달리 분상제 시행이 국지적인 지역에 머물고 있고 연내 공급량은 비교적 풍부한 편이라 당장 공급위축을 걱정해야할 정도는 아니다. 청약가점이 높거나 특별공급 자격에 해당되는 청약대기자라면, 하반기 분양시장에 관심을 갖는 것이 좋겠다.

다만, 로또청약 논란과 투기수요의 차단을 위해 분상제 적용을 받는 민간택지의 신규 주택 당첨자에게 최대 10년간의 분양권 전매규제와 함께 최대 2~5년 범위 내에서 실거주 의무기간을 부여할 예정이다. 장기간 매각이 불가능하고 거주를 겸해야하므로 분양대금을 꼼꼼하게 챙겨 실수요 목적으로 분양시장에 접근해야한다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)