상속으로 취득한 주택에 대한 거주요건 판단은

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경영정보 ㅣ 세무회계 상속으로 취득한 주택에 대한 거주요건 판단은 취득할 때 비조정대상이고 동일세대원이 상속받았다면 거주요건까지 승계

기사입력2025-10-08 10:08

채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) ㅣ다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사

1세대1주택 비과세 요건으로는 보유요건과 거주요건, 금액요건이 있다. 보유요건은 등기사항전부증명서로서 쉽게 확인가능하고, 금액요건은 매매가액 12억원 초과여부만 확인하면 된다. 하지만 거주요건에 있어서는 일반취득분인지, 조정지역에 소재한 주택인지에 대한 여부에 따라 거주여부 판단이 달라진다.

기본적으로 해당 주택의 취득시점에 비조정대상지역에 해당된다면 1세대1주택 비과세 적용시 거주요건은 필요없다. 하지만 조정대상지역 소재의 주택을 취득하는 경우에는 해당 주택에 반드시 2년 이상 거주하여야 양도세 비과세를 받을 수 있다.

이 부분에서 실무상 많은 문의가 있는 사항은 상속으로 취득한 주택에 대한 거주요건 판단이다.

상속으로 인한 주택의 취득시기는 원칙적으로 상속개시일이다. 따라서 원칙적으로 상속을 원인으로 취득한 주택은 상속개시일 현재 상속주택이 조정대상지역에 위치하고 있으면 거주요건이 적용되고 비조정대상지역에 위치하고 있으면 거주요건이 적용되지 않는다. 하지만 상속개시 당시 피상속인과 동일 세대원인 상속인이 상속받은 경우는 거주요건이 달리 적용되는데, 1세대1주택 비과세 요건을 충족했는지는 세대 단위로 판단하고 소득세법에서 “상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간을 통한한다”라고 규정되어 있는바, 피상속인과 동일 세대원이 주택을 상속 받은 경우 피상속인의 주택 취득시기에 따라 거주요건이 달리 적용되는 것으로 해석할 수 있다.

결국 피상속인이 주택을 취득할 당시 비조정대상지역이었고, 해당 지역이 조정재상지역으로 바뀐 이후 동일 세대원이었던 자가 상속을 받았다면 상속개시일 현재 상속주택이 조정대상지역에 위치하고 있더라도 거주요건이 적용되지 않는 것이다. 피상속인이 주택을 취득할 당시 비조정대상지역에 위치하고 있었고 동일 세대원이 상속을 받았다면 거주요건까지 상속인이 승계받는 것으로 보는 것이다.

참고해석(2020_법령해석재산_3884)

상속인과 동일세대원인 피상속인이 2017.08.02. 이전에 조정대상지역에 있는 주택을 취득하고, 2017.08.03. 이후 동일세대원인 상속인이 해당 주택을 상속받아 양도한 경우에는 소득세법 시행령 제154조제1항에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

국세청 해석사례에서도 상속개시 당시 상속받은 주택이 조정대상지역에 위치하고 있었으나, 피상속인이 취득할 당시 비조정대상지역에 있었고 동일세대원이 상속받은 경우에는 거주요건을 면제한다고 안내하고 있다.

한편, 피상속인이 조정대상지역에 위치한 주택을 취득하고 이후 조정대상지역에서 해제되었을 때 상속이 개시된 경우 동일세대원이 상속을 받은 때에는 거주요건 적용 여부에 대해서 고민될 수 있다.

앞서 살펴본 주된 내용은 피상속인과 동일 세대원이 주택을 상속받은 경우 피상속인의 주택 취득시기에 따라 거주요건이 달리 적용 된다는 내용인데 상속개시 당시에는 상속 소재지가 조정대상지역에서 해제되었고, 상속주택의 취득시기는 상속개시일이므로 거주요건이 적용되지 않는다고 오해하는 경우가 많다. 동일 세대원이 상속을 받는 경우 피상속인의 주택 취득시기에 따라 거주요건을 판단해야 하는 것이므로 피상속인이 주택을 취득할 당시 조정대상지역이었다면 나중에 조정지역에서 해제된 이후 상속받는다 하더라도 거주요건이 적용되는 것이므로 상속 주택을 양도하는 경우 피상속인의 취득시 조정지역 여부를 꼭 확인해 보아야 한다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)

참고해석(2024_부동산_2580)

피상속인이 취득한 조정대상지역 내 주택이 조정대상지역에서 해제된 이후 동일세대원인 상속인에게 상속된 경우로서 상속인이 상속받은 쟁점주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령제154조제1항에 따른 거주요건이 적용되는 것이다.