투기과열지구 피해, 비규제지역 분양권 전매↑

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Live 중기 ㅣ 경제일반 투기과열지구 피해, 비규제지역 분양권 전매↑ 시세차익 모두 발생하는 것 아냐…매입·매각 시 가능시점 살펴봐야

기사입력2020-05-31 10:00

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

전매의 사전적인 의미는, 자신이 산 물건을 다른 사람에게 다시 파는 것을 뜻한다. 부동산시장도 전매거래가 있다. 바로 분양권 전매다. 분양권 전매는 주택을 분양받은 사람이 해당 주택에 입주할 권리 또는 주택을 공급받는 자로 선정된 지위인 분양권을 입주 전 다른 사람에게 판매(매각)함으로써 입주자가 변경되는 것이다.

주로 아파트의 최초 분양가에 프리미엄이라고 웃돈을 붙여 매각하는 경우가 많아서, 시세차익을 기대하는 수요자들에게 분양권 전매거래 인기가 높은 편이다.

올해 3월까지 전국 분양권 전매 거래량은 3만3147건이다. 월평균 1만1049건이 거래돼 2019년 월평균 거래량 8403건보다 31.4% 거래량이 증가했다.

시중에 부동자금이 풍부하고 아파트의 뜨거운 청약열기 등 신축에 대한 선호가 높다보니, 특히 경기도는 투기과열지구 등 규제지역을 피해 비(非)규제지역 위주로 분양권 전매거래가 증가하는 풍선효과가 나타나며 관련 거래가 늘었다.

실제 김포시는 3월 650건의 분양권 전매 거래량을 기록하며, 1월(335건)이후 꾸준한 거래 증가세를 보였다. 김포시의 뒤를 이어 3월 경기도 내 분양권 전매 거래량이 많았던 지역은 평택시(428건), 안산시(286건), 광주시(245건), 의정부시(233건), 남양주시(202건) 순이다. 남양주시 일부를 제외하고 대부분 비규제지역 위주의 높은 전매거래 수치를 보였다.

분양권 전매를 규제하는 투기과열지구(서울시 전체, 과천시, 광명시, 하남시, 성남시 분당구, 대구광역시 수성구, 세종특별자치시 행정중심복합도시 예정지역)는 입주자모집공고문의 최초 공급계약이 가능한 날부터 해당 주택에 대한 소유권이전등기일까지 거래를 할 수 없다. 조정대상지역 중 청약과열지역인 제1지역도 전매제한 기간이 3년이다.

코로나19로 경기여건의 불투명성이 높아진 상황에서, 높은 환금성으로 단기에 시세차익을 기대할 수 있는 비규제지역들은 수요자에게 매력적으로 다가올 수 있는 셈이다. 여기에 택지개발지구로 교통망 확충 등 지역 내 겹호재까지 갖췄다면, 일시적인 부동자금의 유입이 증가할 조건이 만들어질 수 있다.

그러나 비규제지역의 분양권 전매가 모두 시세차익을 안겨주는 것은 아니니 신중한 접근이 필요하다.

분양권 등을 불법전매하거나 알선할 경우, 주택법 제101조 제2호에 따라 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있을 만큼 정부 규제의 수위가 높기 때문에 짧은 기간 전매규제가 적용되는 비규제지역도 매입·매각 시 전매가능 시점을 꼼꼼히 살피는 것이 좋다.

분양권 전매는 부동산 경기변동과 입주물량·미분양의 수치 등 지역 내 수급여건 및 정부 정책에 민감하게 반응한다. 공급과잉으로 미분양이 유발될 경우 분양초기 급등했던 호가와 거래량이 급속히 냉각되는 경우가 있고, 경기위축에 따라 마이너스 프리미엄으로 전환되는 사례도 있다. 투기수요 유입을 차단하기 위해 비규제지역이 규제지역으로 묶이면서 전매거래 가능시점이 장기화되는 경우는 비일비재하다. 경기흐름과 주택 수급량, 분양가의 적정성과 정부 정책 등을 두루 살펴 분양권 전매시장에 접근할 필요가 있겠다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)