투자 전 부동산 가치부터 파악하는 것이 먼저다

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오피니언 ㅣ 키워드이슈 투자 전 부동산 가치부터 파악하는 것이 먼저다 지번 등 비밀이라는 기획부동산 사기에 넘어가지 않도록 유의

기사입력2021-05-30 00:00

김재윤 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사

A씨는 어느 날 B씨로부터 “좋은 투자처가 있다. 개발 호재가 있고 큰 수익을 기대할 수 있다”는 내용의 투자를 권유받았다. B는 좋은 땅을 경매 등으로 싸게 구입해 판매하는 ○○경매 주식회사의 실장이라고 자신을 소개했다. 그러면서 경기도 용인에 땅이 있는데, ‘광교산 밑자락 신봉지구 인근물건이다’, ‘지하철 3호선이 연장되고, 타운하우스가 들어설 자리이다’, ‘향후에 몇 배로 가치가 뛰어 차익이 발생할 것이다’라고 설명했다.

마침 노후자금 마련에 고민 중이던 A는 B의 권유에 따라 ○○경매 주식회사의 사무소를 방문하게 됐다. 그곳에서 B는 A에게 ‘용인시 수지구 물건분석표’라는 유인물을 보여 주면서, ‘도로 접하면서 평지형태의 물건’이라는 설명까지 덧붙였다.

A는 이러한 B의 현혹에 넘어가 ○○경매 주식회사로부터 용인시 수지구 신봉동에 있는 부동산을 구매하게 됐다. A는 처음에는 기분이 좋았으나, 구체적인 지번을 들은 바 없이 상대의 설명만을 듣고 땅을 구매했기에 찝찝한 마음에 이 부동산에 대해 자세히 확인해 보게 됐다.

그런데 A가 토지이용계획확인원과 토지대장을 확인해 보니, 개발을 할 수 없는 곳으로 판단되는 것이었다.

사실 A가 구매한 용인시 수지구 신봉동 임야는 지번 전체가 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법’에 따른 개발제한구역(그린벨트) 및 ‘산지관리법’에 따른 보전산지(공익용산지)로 지정돼 있다. 또 환경부에서 제공하는 국토환경성평가 및 환경생태적평가 등급 분석 결과, 지번 전체가 1등급인 임야로서 자연환경보전지역에서 가능한 개발행위만 허가받을 수 있어 사실상 개발가능성이 전혀 없는 토지였다.

이와함께 이 임야는 도로에 인접하지 않고 경사도가 높은 맹지로서, 법적으로 개발행위가 허용되지 않아 주변 개발로 인해 지가가 상승할 가능성이 현저히 낮은 상태였다.

구체적인 지번 등은 비밀이라는 이유로 알려 주지 않거나, 또 막연히 주변에 호재가 있다는 등 현혹한다면 이는 기획부동산의 전형적인 사기 행태다.<이미지=이미지투데이>

용인시 임야는 2020년 7월3일 기획부동산 사기 범죄를 막기 위해 경기도에 의해 토지거래허가 구역으로 지정됐다. 토지거래허가구역으로 지정되면, 일정 면적 이상 승인받지 않고 사용하거나 목적 외로 이용한 사람에 대해서는 2년 이하의 징역이나 계약 체결당시 개별공시지가에 따른 토지가격의 30%에 해당하는 금액의 벌금이 부과된다. 사실상 시세차익을 얻기 위한 토지 거래가 불가능해, 소유자는 시세 상승으로 어떠한 이익을 얻을 수 없는 것이다.

또한 A가 구매한 용인시 임야의 2020년 1월 기준 공시지가는 ㎥당 5860원인데, ○○경매 주식회사는 이 임야를 ㎥당 약 2만6888원에 구매해 A에게는 그보다 4배 가까운 ㎥당 9만6000원에 팔았다. 개발가능성이 거의 없다는 것을 고려하면 이는 비정상적인 폭리였다.

결국 A는 기획부동산 사기를 이유로 ○○경매 주식회사에 대해 형사고소, 예금가압류, 민사소송 등을 진행했다. 현재 예금가압류에 대해서는 인용결정이 나와 매매대금 전부를 확보한 상태이나, ○○경매는 사기 의도가 없었다면서 A의 돈을 환불해 주지 않고 있다.

A씨의 사례는 전형적인 기획부동산 사기로 의심되는 모습을 보여 준다. 개발제한구역으로 지정되는 등 개발이 안 되는 사정에 대해 알려 주지 않고, 구체적인 지번 등은 비밀이라는 이유로 알려 주지 않았다. 또 막연히 주변에 호재가 있다는 등으로 설명하고, 실제로 이러한 호재와 해당 부동산은 관련이 없음에도 이를 이용해 현혹한 것 등이다. 아마 A도 구체적인 지번을 알았다면, 토지이용계획확인원 등을 통해 해당 토지가 아무런 가치가 없는 땅이라는 것을 알았을 것이다.

A의 경우를 보더라도 기획부동산 업체로부터 토지를 구매한 경우, 법적 절차를 거쳐 환불받는 것은 쉬운 일이 아니다. 따라서 부동산 투자에 있어서는 해당 부동산의 용도나 지역지구 등이 어떻게 되는지를 확인해, 그 가치를 정확히 파악한 후 향후 지가상승 가능성을 타진하는 것이 중요하다. 정확한 가치파악이 선행돼야 기획부동산 사기에 걸려들지 않을 수 있다는 것을 명심해야 한다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)