분양권 매입계약서 작성과 동시에 주택수 포함

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경영정보 ㅣ 세무회계 분양권 매입계약서 작성과 동시에 주택수 포함 다른 주택 구입하면 취득세율↑…주택분양권의 취득세법상 쟁점은

기사입력2024-04-02 00:00

채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) ㅣ다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사

아파트 분양권에 대해 세법상 취급이 달라지고 있어, 투자자가 아닌 실소유자라고 하더라도 ‘분양권 취득 및 보유’에 대해 구체적으로 이해하고 있어야 불이익을 받지 않을 수 있다.

소득세법 제88조 제10호를 보면, 주택분양권이란 ‘주택법’ 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.

이러한 분양권을 취득하고 보유함에 있어 여러 가지 세무상 쟁점이 있는데, 취득세법상 보유하고 있는 주택 수에 따라 분양주택이 완공될 때 1%~12%의 세율을 적용받는다. 다만, 1주택 분양권 보유중 1주택을 추가로 취득하는 경우 취득일부터 3년 이내에 분양권을 양도하는 경우 중과세를 배제하고 일반세율을 적용한다.

‘지방세법’상 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함해 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 주거용 오피스텔의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의해 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.

여기서 유의해야할 점은 분양권 매입계약서를 작성함과 동시에 주택 수에 포함되므로 다른 주택 구입에 따른 취득세율이 증가된다는 점이다. 분양주택의 잔금시기를 취득시기로 오해하기 쉬우므로 유의해야한다.

주택분양권이 주택으로 완성되고 잔금을 치르게 되면 등기를 해야 한다. 이때 취득세를 내야 하는데, 유상취득에 해당해 취득세율은 1~12%까지 적용된다. 이때 세율은 아래 기준에 따라 결정된다. 참고로 조합원입주권에 의해 완성된 주택은 원시취득에 해당해 취득세율은 2.8%가 적용된다.

① 주택분양권을 당첨 받은 경우: 당첨계약일 현재의 주택 수를 기준으로 취득세율을 결정한다.

② 주택분양권을 매수하거나 증여받은 경우: 주택분양권 취득일(잔금) 현재의 주택 수를 기준으로 취득세율을 결정한다.

▲분양받은 주택이 완성되어 취득세를 낼 때는 주택분양권 취득일(계약일) 현재의 주택 수에 따라 취득세율이 1~12%가 적용됨에 다시 한번 유의해야한다.

주택을 유상취득하는 경우 다음과 같이 세율이 적용된다.

©중기이코노미

위의 표에서 2주택자의 경우 신규 주택이 조정지역(2023년 9월 현재 서울 강남·서초·송파·용산구 등 4곳이 지정돼 있다) 내에 소재하면 8%가 적용되지만, 일시적 2주택자는 1주택자에 준해 1~3%의 세율이 적용된다. 다만, 이 세율을 적용받기 위해서는 아래의 요건을 충족해야 한다.